Identifican 7 nuevas tendencias para el mercado logístico
La pandemia ha generado cambios en el mercado logístico que, en otro contexto, podrían haber tardado años, acelerando notoriamente la adopción de innovaciones en las cadenas de suministro. En ese contexto, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, identificó siete nuevas tendencias que impactarán al sector en el futuro y los desafíos que estos implican para los activos inmobiliarios.
1.- Aumento de ventas online para acercarse al cliente. Mientras que el circuito tradicional puede involucrar la necesidad de contar con solo una bodega entre la fábrica o la aduana y el local comercial, en el circuito de venta online, los productos pueden pasar por centros de almacenaje, centros de distribución, bodegas urbanas de última milla y puntos de retiro. En esa línea, el primer desafío para el real estate es diversificar las tipologías de edificios logísticos y adaptar sus superficies según su cercanía a los centros urbanos y a los consumidores a los que dan servicio.
2.- Cambios en la gestión de inventarios. La pandemia y el consecuente aumento de las ventas online plantean preguntas en torno a la gestión de inventarios. Hoy el minorista o fabricante no puede arriesgarse a tener un quiebre de stock, dilatar tiempos de entrega o tener altos costos de envío, ante el e-consumidor. En ese contexto, el segundo reto para los activos inmobiliarios es acercar el centro de distribución al cliente, en una ciudad como Santiago cuya normativa expulsa la industria fuera del anillo Vespucio (límite físico que la separa del núcleo urbano de la ciudad).
3.- Robótica y contactless. El Covid-19 puede actuar como un acelerador en la incorporación de tecnología en las bodegas para limitar el contacto entre los miembros del equipo. Uno de los recursos más útiles para este objetivo es la tecnología por voz. Mediante su implementación, las empresas buscan afrontar una complejidad creciente relacionada con el volumen y con el manejo de las mercaderías. De esa manera, el tercer desafío para el real estate es encontrar el producto inmobiliario adecuado para cada necesidad tecnológica. La altura de las bodegas y su disposición deben permitir afrontar la evolución y los cambios de la tecnología que ocurran en los próximos años. También es clave garantizar la seguridad, para evitar siniestros con el costoso equipamiento.
4.- Dependencia de los data center. La pandemia generó una sobredemanda de muchas aplicaciones online, que resulta en el alza sostenida y de largo plazo del espacio requerido en la nube. En consecuencia, hay una mayor demanda de data centers, que se potenciará más adelante con la introducción de la infraestructura 5G. En Santiago, este año se sumarán 25.000 m2 de superficie operativa adicional de data center para satisfacer el incremento de la demanda, y está previsto construir, durante los próximos dos años, más de 30.000 m2 con el objetivo abastecer de 74 MW de potencia instalada adicional. En ese marco, es necesario que los activos inmobiliarios acompañen estas inversiones, desde la selección de los terrenos –que deben cumplir un complejo sistema de requisitos, como la mitigación de riesgos naturales, abastecimiento de energía y agua, locaciones conectadas con back-up cruzado-, y facilitar las negociaciones con las autoridades nacionales, regionales y comunales para la obtención de beneficios. Lo más relevante es mitigar la alta demanda por agua, necesaria para la capacidad de refrigeración requerida, que se compensa con el aporte a la red interconectada de nuevas energías limpias renovables, como la solar y la eólica, que ya forman parte de ciertos proyectos.
5.- Almacenamiento en frío. En los últimos años, las bodegas con almacenamiento en frío fueron aumentando cada vez más su presencia dentro del inventario. Por el Covid-19 creció la venta online de alimentos y de medicamentos, lo que generó un cuello de botella por la necesidad de bodegas con estas características a nivel global y local. Así, el quinto desafío para el real estate es encontrar la oportunidad de expandir el espacio actual, o nuevas formas de modernizar las instalaciones, para hacer más adaptables las cadenas de suministro. Con costos de construcción más elevados que las bodegas en seco, pero también con precios elevados de arriendo, se generan oportunidades de inversión muy atractivas en las bodegas con almacenamientos en frío.
6.- Consolidación de los operadores logísticos. La tercerización de la operación en empresas logísticas (3PL) busca reducir los gastos (CAPEX) de nuevas operaciones y traspasar todos los riesgos que implica tener un inmueble, una flota de camiones, racks, maquinaria, entre otros. En ese contexto, para el real estate es importante desarrollar inmuebles modernos y particulares que permitan a sus arrendatarios ganar en eficiencia y densidad, es decir, más mercadería en menos superficie.
7.- Consolidación de bodegas pulmones. Este tipo de espacios son cada vez más elegidos por empresas de retail por la flexibilidad que ofrecen. Son complementos de los inmuebles de almacenaje en densidad y su precio es netamente inferior al promedio del mercado. Son especialmente útiles en casos de alza en la producción estacional o relacionada con temporadas particulares. En esa línea, el último reto para los activos inmobiliarios es fomentar el desarrollo de inmuebles que se adapten a necesidades variables y puedan estar dirigidos a clientes de rubros diversos.
