Cushman & Wakefield: submercado Poniente es el sector de mayor consolidación logística de Santiago

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Bodega 3El submercado Poniente de Santiago representa el 51% del inventario total de la industria logística, debido a su cercanía al aeropuerto, por las carreteras que conectan con los principales puertos más cercanos a la capital y sobre todo por su buena infraestructura de caminos, potencial de recursos humanos en la zona y por su proximidad a los centros urbanos. Así lo determinó un estudio inédito que realizó Cushman & Wakefield, abarcando todas las bodegas clase A y B de la capital de Chile durante el primer semestre de 2020.

De acuerdo con el “Informe de Ocupantes de Bodegas”, la zona Poniente es la preferida de las empresas de retail, representando un 67% de la ocupación del submercado, debido a que su posición permite desarrollar grandes operaciones en última milla con mejor posición logística para abastecer a las cadenas comerciales, con cercanía al aeropuerto y autopistas, como la ruta 68, la principal vía hacia el puerto de Valparaíso, y la ruta 78, que conecta con el puerto de San Antonio.

r“El submercado Poniente representa históricamente el sector de mayor consolidación logística de Santiago. Éste posee más del 50% del stock de bodegas de Santiago con una de las vacancias más bajas de mercado”, explica Gustavo Valenzuela, director de Brokerage en Chile Cushman & Wakefield (C&W).

En términos generales, el mercado de bodegaje de Santiago se compone en la actualidad por un 38% de bodegas clase A y un 62% de bodegas clase B. Esta clasificación permite segmentar el mercado en función a los requerimientos de los ocupantes, tales como altura al hombro, sistemas de incendio y también especificaciones ligadas a la operatividad, como el uso de andenes de carga/descarga, patios de maniobra y sectores de casino.

La operación logística para e-commerce depende en gran parte de la tecnología y diseño de los centros de distribución. Por ello, el mercado de bodegaje tiene un largo recorrido para transitar aún, y ajustar su dotación actual de cara a los estándares internacionales. “El e-commerce requiere operaciones del tipo crossdocking o fullfilment, para lo cual necesita de bodegas preparadas tanto en diseño como a la tecnología con la que deben contar. En este sentido, todavía hay un extenso camino por recorrer, propuestas y desafíos para implementar y una gran oportunidad para adaptar el mercado”, sostiene Aaron Rozenbaun, gerente de Project Management de C&W.


Los otros submercados de bodegas y los principales ocupantes


El sector logístico de Santiago se divide en cuatro submercados: Norte, Norponiente, Poniente y Sur. En ese contexto, el 32% del inventario total se ubica en este submercado Norponiente, convirtiéndolo en la segunda zona en orden de relevancia.

“Norponiente es un sector que, al igual que Poniente, se desarrolla entre el aeropuerto de Santiago y el anillo de Vespucio Norte, mostrando una clara relación entre la llegada del producto importado y su distribución dentro de la trama urbana. También posee conexión mediante la Ruta 68 al puerto de Valparaíso. Estos son aspectos esenciales para la actividad logística, lo que hace que, a la fecha, sea el sector con la renta más alta del mercado”, comenta Ariel Benzanquen, country manager de Cushman & Wakefield Chile.

Por otra parte, los submercados Sur y Norte concentran el 13% y el 4% del inventario total, respectivamente. La disponibilidad de terrenos en un mercado en que escasean los metros cuadrados disponibles, junto con la buena conectividad hacia el sur del país y el Puerto de San Antonio, posibilitan en el sector Sur la construcción de futuros proyectos. En cuanto al submercado Norte, hay dos aspectos importantes que mejoraron la posición de la zona para el área logística, el primero es la ampliación de la ruta 5-Panamericana Norte y, el segundo, la inauguración de la estación de Metro Los Libertadores, mejorando la conectividad de los trabajadores de la zona.

En cuanto a los principales ocupantes por tipo de rubro, la superficie de bodegas clase A y B está ocupada principalmente por el retail con 49,92% del total. Le sigue los operadores logísticos con un 14,2% y consumo masivo con 11,11%. Con menor participación destacan los rubros de industria (5,91%); pharma(4,62%); alimentos (4,49%); construcción (4,23%); otros (2%); energía (1,53%; tecnología (1,04%) y servicio (0,95%).


Pandemia y su impacto


La pandemia por el Covid aceleró fuertemente el hábito de consumo vía e-commerce, lo que, a su vez, activó el rol de los centros de bodegaje. Ello, porque el comercio requiere contar con una cadena de distribución que se origina con el producto, que puede llegar vía puerto, aeropuerto o mediante la fabricación local o regional y luego tiene que ser almacenado en una bodega.

En ese aspecto, Lucas Desalvo, Market Research Manager de C&W, explica que los principales players de la industria ya se encontraban operando en centros propios, por lo cual no se vio una demanda significativa de superficie adicional, como se esperaba. “Es importante aclarar que durante estos meses, hubo una demanda de Pymes que absorben superficies de entre 500 y 1500 m2, pero no representan la fuerza necesaria para generar un cambio de paradigma. Es por ello que, en principio, la pandemia no produjo un impacto directo en el mercado, aunque llamó la atención de un sector que hoy tiene un 62% de sus bodegas con clasificación clase B, es decir, no preparadas para soportar las operaciones logísticas de las empresas más importantes en término de volúmenes de operaciones”, agrega.