El gran salto de la renta residencial o multifamily

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Ignacio Erru00e1zuriz (Columnista)


El negocio de la renta residencial entendido como la inversión en inmuebles comerciales que tienen al menos 4 unidades de vivienda para arriendo, y que generalmente concentran la propiedad en una sola mano, conocido como multifamily, está destinado a crecer en Chile y a cambiar el modo en que los inversionistas perciben las oportunidades en este rubro. La irrupción de grandes grupos económicos, entre los que se incluyen compañías de seguros de vida, fondos de inversión, family offices y, más temprano que tarde, los fondos de pensiones aumentarán el capital fluyendo hacia estos activos como instrumentos que son menos volátiles y que ofrecen alta rentabilidad.

Las apuestas radican en financiar, desarrollar o comprar edificios residenciales completos para luego arrendarlos y gestionarlos a través de una empresa administradora. La caza por terrenos y edificios cercanos a estaciones de metro, en comunas con buena conectividad, ya ha potenciado la competencia por un modelo de negocios que acoge las tendencias demográficas y donde los inversionistas buscan diferenciarse ofreciendo servicios, amenidades y altos estándares para sus próximos residentes.

En el futuro, la tendencia podría hacer de Santiago una urbe en la que la propiedad de la vivienda cambie progresivamente de manos, con el incremento en el número de edificios dedicados enteramente a la renta inmobiliaria, transformándola y replicando el modelo de ciudades como Nueva York, en la que el 70% de los habitantes son arrendatarios y solo un 30% es propietario. La capital ya cuenta con unos 40 proyectos construidos destinados a este uso, los que se han construido en menos de una década.

Los síntomas que permiten prever este boom en la demanda por renta inmobiliaria vienen dados por el alza sostenida de los precios de las viviendas, influidos principalmente por el valor del suelo, y el relativo estancamiento de los salarios: por cada peso extra que gana el chileno, el precio de la vivienda acumula cuatro. Pero también influye la creciente preferencia de la población por vivir en ubicaciones centrales, aunque implique renunciar al mayor espacio que ofrecen casas en sectores más alejados, así como el influjo masivo de inmigrantes que constituyen una importante cuota de la demanda en arriendos. Desde la oferta, ha contribuido a la masificación el interés de los grupos económicos por diversificar sus inversiones y la alta liquidez que ostentan actualmente. Las personas individuales también pueden participar como inversionistas de este modelo, comprando cuotas de fondos con la ventaja de poder venderlas en caso de necesitar liquidez.

El fenómeno del multifamily no significa la precarización de la vivienda, sino que constituye una oportunidad para que sus residentes gocen de una administración del edificio más eficiente y con mayor flexibilidad que la que ofrece vivir en la casa propia. La planificación urbana y de transporte, por su parte, deberá anticiparse a los efectos que traerá la transición de este modelo inmobiliario de ventas a uno de rentas de manera que la ciudad y sociedad se beneficien de este fenómeno.


Ignacio Errázuriz

Gerente de Servicios Corporativos

Newmark Grubb Contémpora Servicios Inmobiliarios