El IVA no reemplaza una buena ubicación
La exención transitoria de IVA para la primera venta de viviendas nuevas abrirá, cuando entre en vigencia, un escenario competitivo diferente en el mercado habitacional. Durante doce meses, parte del stock nuevo contará con una herramienta comercial capaz de estrechar su distancia frente a la vivienda usada.
Conviene evitar una lectura simplista. La exención no significa necesariamente que el precio final de una vivienda nueva disminuirá automáticamente en 19%, porque el resultado dependerá de la estructura de costos y de las decisiones comerciales de cada proyecto. Sin embargo, no cabe duda de que será un argumento relevante para las inmobiliarias y para quienes estén evaluando una compra.
La reacción del mercado usado no puede limitarse a bajar valores. Tampoco puede consistir en esperar que una buena dirección venda la propiedad por sí sola. La respuesta debe ser competir mejor.
Una vivienda usada suele ofrecer algo difícil de reproducir en poco tiempo: barrios consolidados, conectividad establecida, colegios, comercio, servicios, áreas verdes y redes comunitarias que ya funcionan. El valor de una propiedad, además de los m2, se traduce en los traslados que evita, en la rutina familiar que permite mantener y en la posibilidad de conocer el barrio antes de tomar una decisión.
Pero la ubicación es una ventaja, no un cheque en blanco. En un mercado más competitivo, los compradores serán menos tolerantes frente a precios desconectados de la realidad, mantenciones postergadas, humedad, ventanas que aíslan mal, instalaciones antiguas, baños deteriorados o documentación incompleta. Estar en un buen sector no justifica cualquier precio ni cualquier estado de conservación.
En este escenario, el trabajo del corredor se vuelve más exigente. Ya no basta con tomar fotografías y publicar un aviso. Una asesoría profesional debe ayudar a establecer un precio realista, identificar qué mejoras tienen retorno, ordenar los antecedentes legales y traducir la ubicación en beneficios concretos para el comprador.
La medida busca dinamizar la vivienda nueva y la actividad de la construcción. Pero puede generar también un efecto positivo sobre el mercado usado: elevar la calidad de la oferta, corregir expectativas de precio y fortalecer el valor de la asesoría profesional.
El beneficio tributario durará doce meses. La decisión de dónde vivir condicionará la vida cotidiana de una familia durante mucho más tiempo. La vivienda usada no necesita aparentar que es nueva. Necesita estar bien mantenida, correctamente valorizada y saber realzar el carácter único de una ciudad ya construida, al igual que en metrópolis como Buenos Aires, Ciudad de México, São Paulo, Madrid o Milán.
Por Soledad Gaete, presidenta de ACOP Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios
