La reactivación del mercado hipotecario y sus desafíos estructurales
El mercado de créditos hipotecarios sufrió un prolongado periodo de estancamiento que golpeó con fuerza al sector inmobiliario, sin embargo, los datos de cierre de 2025 ratifican una paulatina reactivación, impulsada por la flexibilización de las condiciones financieras y una agresiva competencia bancaria. Aunque las colocaciones totales muestran un dinamismo superior al del ciclo previo, la sostenibilidad a largo plazo y el acceso equitativo a la vivienda siguen siendo tareas pendientes que exigen una mirada profunda sobre las políticas habitacionales y las barreras de entrada para las nuevas generaciones.
A diferencia del complejo escenario de años anteriores, el 2025 estuvo marcado por una corrección a la baja en los costos del financiamiento a largo plazo. Las tasas de interés promedio para la vivienda encadenaron varios meses de caídas consecutivas hasta posicionarse en torno al 4,14% a fines de año, lo que representa sus niveles más bajos desde 2021 y un alivio sustancial frente al promedio de 4,82% registrado durante el ejercicio anterior. Esta descompresión financiera fue catalizada por los sucesivos recortes de la Tasa de Política Monetaria por parte del Central y, de manera crucial, por la entrada en vigor de la Ley de Subsidio a la Tasa de Interés Hipotecaria para propiedades nuevas de hasta 4.000 UF. Este instrumento estatal actuó como un potente dinamizador del stock acumulado, empujando a las principales instituciones bancarias a lanzar ofertas comerciales con tasas preferenciales inéditas.
A pesar de este respiro en el valor de los dividendos, el acceso real a la vivienda propia aún enfrenta la dura realidad de los precios indexados en UF y los elevados requisitos de renta. Para consolidar esta reactivación, es necesario avanzar hacia un diseño más eficiente que logre mitigar los altos costos del suelo otorgando mayor flexibilidad a los permisos de edificación, acelerando los plazos de tramitación y promoviendo una densificación sostenible que no encarezca los proyectos. En paralelo, el ecosistema financiero requiere de una revisión regulatoria continua que, sin desatender la gestión del riesgo, evite imponer cargas excesivas a los originadores de crédito, permitiendo que la industria diseñe productos de portabilidad y refinanciamiento cada vez más competitivos.
La sofisticación actual del mercado, caracterizada por la coexistencia de subsidios estatales temporales, garantías del Fondo de Garantías Especiales, FOGAES, y ofertas bancarias variables, hace más urgente que nunca el fortalecimiento de la educación financiera. Un público bien informado y capacitado para evaluar variables complejas, como la carga anual equivalente o los seguros asociados, estará en mejores condiciones de tomar decisiones patrimoniales responsables y de aprovechar las ventanas de oportunidad que ofrece el entorno económico actual.
El mercado hipotecario chileno cerró el 2025 demostrando una notable capacidad de resiliencia y adaptación ante la adversidad macroeconómica. La combinación de tasas de interés más bajas y de incentivos estatales ha abierto una ventana de oportunidad crucial para reactivar el sueño de la vivienda propia y dinamizar el empleo en el sector de la construcción. Que este impulso no sea pasajero dependerá principalmente de la audacia de las autoridades para mantener políticas fiscales proactivas.
Américo Ibarra Lara
Director Instituto del Ambiente Construido
Observatorio en Política Pública y Territorio
Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido
Universidad de Santiago de Chile
