La retroactividad del IVA que puede reactivar el mercado inmobiliario

En medio del debate sobre la reactivación del sector inmobiliario, el Gobierno del Presidente Kast ha puesto sobre la mesa una propuesta que, más allá de su contenido económico, merece ser destacada por su diseño jurídico: la exención transitoria del IVA para la venta de viviendas nuevas. Se trata, sin duda, de una iniciativa que apunta en la dirección correcta. Pero más interesante aún es la forma en que se busca implementarla.

 El elemento más valioso -y menos comprendido en la discusión pública- es la incorporación de una cláusula que permite otorgar efectos retroactivos al beneficio, particularmente a través de las promesas de compraventa. Esta decisión no solo es jurídicamente válida, sino que constituye una solución inteligente a un problema muy concreto: evitar la paralización del mercado mientras se tramita la ley. Si los compradores saben que en unos meses las viviendas podrían ser más baratas, simplemente dejan de comprar. La retroactividad, bien utilizada, rompe ese incentivo a esperar y permite que el mercado siga funcionando. En ese sentido, hay que decirlo con claridad: se trata de una muy buena idea.

 Ahora bien, conviene despejar un equívoco importante. La retroactividad en materia tributaria no es algo nuevo ni extraño. En la experiencia comparada -y también en Chile- es una herramienta conocida, aunque su uso tiene límites claros. La regla general es que las leyes rigen hacia el futuro, por razones de seguridad jurídica. Sin embargo, también es perfectamente válido que el legislador establezca efectos hacia el pasado, siempre que no afecte derechos ya consolidados, no genere discriminaciones arbitrarias y tenga una justificación razonable. En materia tributaria, esto ocurre con más frecuencia de lo que se cree: la retroactividad es una forma práctica de ordenar los cambios de reglas en el tiempo. Por eso, lo novedoso aquí no es la existencia de la retroactividad, sino la manera en que se utiliza.

 Y en esto, el legislador chileno no parte de cero. Cuando se introdujo el IVA a la venta de inmuebles en 2016, ya se había recurrido a una técnica similar. En ese momento, la ley incorporó reglas especiales para las promesas de compraventa y estableció normas transitorias para proteger aquellas que se habían firmado antes de la entrada en vigencia del nuevo impuesto. Es decir, la promesa de compraventa ya había sido utilizada como un instrumento para manejar el impacto de un cambio tributario. Sin embargo, la diferencia con la propuesta actual es clave. En ese entonces, la lógica era proteger hacia atrás, evitando que una nueva carga afectara operaciones ya iniciadas. Hoy, en cambio, se utiliza la misma herramienta con un objetivo distinto: anticipar un beneficio futuro y hacerlo aplicable hacia atrás, incentivando decisiones en el presente. Ese giro -sutil pero profundo- es lo que convierte esta propuesta en algo especialmente bien pensado.

 Si se observa lo que ocurre en otros países, se encuentran figuras que se aproximan, aunque no coinciden completamente. En sistemas como el de Estados Unidos, España o Italia, es relativamente común que una ley tributaria se apruebe en una fecha determinada, pero sus efectos se apliquen desde el inicio del año fiscal. También existen beneficios que se reconocen respecto de situaciones anteriores, lo que en términos simples se conoce como alivios tributarios retroactivos. Sin embargo, lo que no es habitual es que ese efecto hacia atrás se construya específicamente sobre la base de contratos privados, como ocurre aquí con las promesas de compraventa, ni que tenga como objetivo explícito evitar que el mercado se detenga mientras se tramita una ley. En ese sentido, el diseño chileno muestra una combinación poco frecuente: utiliza herramientas jurídicas conocidas, pero las articula con una finalidad económica muy concreta y bien alineada con el comportamiento real de los agentes.

 Dicho todo lo anterior, es igualmente necesario introducir algunas precisiones para evitar simplificaciones que se han instalado en el debate. Desde 2016, el IVA no grava simplemente la “venta de viviendas nuevas”, sino la venta de inmuebles realizada por vendedores habituales, como inmobiliarias o constructoras. Tampoco es correcto afirmar que el impuesto equivale siempre al 19% del precio total de la vivienda, ya que su base de cálculo excluye el valor del terreno. Del mismo modo, la eventual baja de precios derivada de una exención no es automática ni uniforme, sino que dependerá de cómo el mercado traspase —o no— ese beneficio al comprador. Y, por supuesto, mientras la ley no sea aprobada y publicada, lo que existe es solo una propuesta, no un derecho vigente.

Con todo, estas precisiones no restan mérito a la iniciativa. Por el contrario, permiten apreciarla en su real dimensión. La cláusula de retroactividad no es un detalle menor ni un simple ajuste técnico: es el núcleo de la eficacia económica de la medida. Sin ella, el anuncio podría incluso generar el efecto contrario al buscado. Con ella, en cambio, se alinea el tiempo de la política pública con el tiempo de las decisiones privadas.

En definitiva, estamos frente a un buen ejemplo de cómo el derecho puede ser utilizado de manera inteligente para resolver problemas económicos concretos. No se trata solo de bajar impuestos, sino de hacerlo bien. Y en este caso, al menos en su diseño, el proyecto muestra que es posible.

Francisco José Pinochet Cantwell

Doctor en Derecho

Universidad Nacional de Rosario, Argentina 

LL.M California Western School of Law, USA