Corte Suprema ordena cumplimiento forzoso de contratos de compraventa de inmuebles

La Corte Suprema invalidó de oficio la resolución impugnada y, en sentencia de reemplazo, ordena a inmobiliaria cumplir cuatro contratos de promesas de compraventa y a indemnizar a un quinto demandante, cuyo contrato se declaró resuelto.

En fallo unánime (causa rol 58.616-2024), la Primera Sala del máximo tribunal –integrada por el ministro Mauricio Silva Cancino, las ministras María Angélica Repetto García, María Soledad Melo Labra y los abogados (i) Raúl Fuentes Mechasqui y Álvaro Vidal Olivares– estableció error en la sentencia recurrida, dictada por la Corte de Apelaciones de Iquique, al confirmar la de base que no dio lugar a las demandas entabladas en contra de la Inmobiliaria Torre Capital SA, en procedimiento concursal de liquidación forzosa.

“En lo que toca a la última condición pactada en la cláusula octava de la promesa, esto es, que se hayan otorgado por parte de las autoridades competentes la recepción definitiva del edificio, certificado de la Ley de Copropiedad inmobiliaria, el certificado de Rol de avalúo en trámite y se haya inscrito el certificado de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en el registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces de Iquique, si bien no se acompañaron los antecedentes que den cuenta específicamente del cumplimiento de tales trámites, sí se puede presumir la concurrencia de estos, atendido que consta en los distintos informes evacuados por el liquidador concursal, en especial, el de 23 de septiembre de 2021, que uno de los inmuebles incautados de la empresa deudora es el ubicado en pasaje Luis Uribe N°100, comuna de Iquique, en el que precisamente se emplaza el Condominio Edificio Torre Capital, acordándose en la Junta Constitutiva de Acreedores la continuidad de las actividades económicas de la empresa deudora con el objeto de facilitar la mantención y administración de la copropiedad inmobiliaria del Edificio Torre Capital. Se pactó, además, la venta en pública subasta de las unidades incautadas en dicho condominio, lo que se ha verificado respecto de alguna de ellas (por ejemplo, a folio 79 del cuaderno de administración)”, sostiene el fallo.

La resolución agrega que: “En los contratos de compraventa suscritos en este proceso concursal consta la recepción municipal definitiva del Edificio Torre Capital mediante el otorgamiento del Certificado N°113 emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Iquique con fecha 11 de diciembre de 2015; que el reglamento de copropiedad del condominio se redujo a escritura pública el 21 de diciembre de 2015, en la Notaría de Iquique de don Carlos Ernesto Vila Molina, el que se encuentra inscrito a fojas 2.851 vuelta N°4.345 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Iquique del año 2015. El Certificado de Copropiedad Inmobiliaria N°003 fue otorgado el 10 de febrero de 2016 por la Dirección de Obras de la Ilustre Municipalidad de Iquique. Los planos de Copropiedad Inmobiliaria se encuentran archivados, junto al certificado antes indicado, con fecha 22 de febrero de 2016, bajo el número 406 en el Registro de Planos y Documentos del Conservador de Bienes Raíces de Iquique del año 2016, y mediante Certificado de Asignación de Roles de avalúo en trámite número seis siete cuatro tres seis siete, emitido por el Servicio de Impuestos Internos con fecha 15 de diciembre de 2015, válido por seis meses, Rol Matriz N° 175-2, se otorgaron roles de avalúo a las unidades vendibles del Condominio Edificio Torre Capital y de conformidad al Certificado de Número 1245/2015 de 24 de agosto de 2015, emitido por la Dirección de Obras de la Municipalidad de Iquique, se otorgaron las direcciones oficiales de las distintas unidades vendibles del Edificio Torre Capital”.

Para e máximo tribunal: “Atento lo expuesto, no cabe más que concluir que todas las condiciones pactadas en la cláusula octava para la celebración de los contratos de compraventa definitivos se cumplieron, siendo la última de ellas verificada el 16 de abril de 2019 (servicios de instalación eléctrica del Edificio Altus certificados por la SEC), debiéndose contar desde esta fecha el plazo de 60 días para la celebración de los contratos prometidos”.

Asimismo, el fallo consigna: “Que, respecto a la condición suspensiva adicional estipulada en la cláusula décima consistente en que el contrato de compraventa definitivo se celebraría una vez que los títulos de dominio se encontraran en orden y ajustados a derecho, la controversia se suscitó sobre este punto, por cuanto el tribunal de primera instancia consideró que la condición pactada en cada una de las promesas se encontraba fallida, por no encontrarse los títulos de dominio conforme a derecho que permitieran celebrar los contratos de compraventas prometidos, atendido que al declararse la liquidación forzosa de la promitente vendedora, esta se ha constituido en un gravamen legal que hace imposible la transferencia de los inmuebles objeto de la promesa”.

“Sin embargo, tal judicatura hizo caso omiso a que se pactó la referida condición en el exclusivo beneficio de la promitente compradora, pudiendo incluso renunciar a ella –como efectivamente lo hizo al momento de requerir la suscripción de la escritura de compraventa– por lo que no puede la demandada invocar tal circunstancia en su beneficio”, releva la resolución.

“Según lo razonado, se entiende –para todos los efectos legales– por cumplidas las condiciones y plazos pactados y, por ende, exigible la obligación de hacer contenida en cada una de las promesas, naciendo para el acreedor el derecho a reclamar la prestación, en este caso, la suscripción del contrato prometido”, afirma.

“Que establecida la existencia de las promesas, las obligaciones contenidas en ellas, el cumplimiento del plazo y condiciones pactadas, y la no celebración de los contratos prometidos por parte de la demandada, esta última ha incumplido su obligación esencial de suscribir las compraventas, y dicho incumplimiento se presume culpable en virtud del inciso tercero del artículo 1547 del Código Civil, dándose por cumplido el requisito del supuesto de hecho del cumplimiento forzado por no cumplirse lo pactado según lo dispone el artículo 1489 del Código Civil, razón por la cual esta Corte entiende, como se dirá en lo resolutivo de la sentencia, que resulta procedente la pretensión y, por lo mismo, la declaración de cumplimiento forzado de los contratos de promesa de compraventa, naciendo a favor del contratante diligente el derecho de ser resarcido por los perjuicios ocasionados por el no cumplimiento de la principal obligación emanada de las promesas”, concluye el fallo invalidatorio.

Por tanto, se resuelve en la respectiva sentencia de reemplazo que: “se revoca la sentencia de dieciséis de agosto de dos mil veintitrés dictada en causa Rol C-2233-2021 por el Tercer Juzgado Civil de Iquique, que rechazó la demanda y, en su lugar, se acoge esta y, en consecuencia, se declara:

I.- Que se condena a la demandada Inmobiliaria Torre Capital S.A. a cumplir los cuatro contratos de promesas de compraventa objeto del presente juicio bajo los términos referidos en el motivo décimo cuarto de esta sentencia.

II.- Que se condena a los demandados Inmobiliaria Torre Capital S.A. y a José Miguel Sciaraffia Ortega a pagar solidariamente a favor de la demandante y a título de cláusula penal moratoria, la suma de $37.359.288, con reajustes de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor desde la notificación de la demanda hasta su pago efectivo.

III.- Que no se condena en costas a la parte demandada por haber tenido motivo plausible para litigar”.

En tanto, en causa diversa (rol 372-2024), se resolvió que “se revoca la sentencia de dos de mayo de dos mil veinticuatro dictada en causa Rol C-2233-2021 por el Tercer Juzgado Civil de Iquique, que rechazó la demanda y, en su lugar, se acoge esta y, en consecuencia, se declara:

I.- La resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito entre las partes el 7 de enero de 2021, respecto del departamento N°2805, el estacionamiento N°443 y la bodega N°421, todos del Edificio Torre Capital de la ciudad de Iquique.

II.- Que la demandada deberá restituir a la demandante la cantidad de 1.041,49 unidades de fomento por concepto de parte del precio pagado.

III.- Que se condena a la demandada a pagar a favor de la demandante y a título de cláusula penal, la cantidad de 520,7 unidades de fomento.

IV.- Que no se condena en costas a la demandada por haber tenido motivo plausible para litigar”.