​Centros de bodegaje se reinventan: flexibilidad, seguridad y amenities impulsan su demanda

Durante años, el sector inmobiliario residencial concentró el interés de inversionistas y desarrolladores. Sin embargo, la inestabilidad del mercado, las restricciones crediticias y el impacto de la pandemia reordenaron las prioridades. En ese escenario, el bodegaje industrial emergió como un nicho con demanda sostenida, impulsado por la expansión del comercio electrónico y nuevas exigencias logísticas de muchos sectores.

“El boom se dio con fuerza postpandemia, entre 2021 y 2022, cuando el e-commerce tomó impulso y las bodegas demostraron ser un nicho con renta estable”, explica Tracy Dunstan, gerente comercial de Procentro. El crecimiento de la oferta ha sido evidente: si durante la pandemia algunos activos clase A superaron los 0,22 a 0,25 UF por metro2, hoy se ubican en torno a 0,16 y 0,17 UF, reflejando un mercado más competitivo y con mayor desarrollo.

La demanda ya no proviene únicamente de sectores tradicionales como minería, construcción o transporte. Hoy, se han sumado rubros vinculados al e-commerce, farmacéuticas, alimentos y emprendimientos de nicho que han debido profesionalizar su operación.

“Todas las industrias que se están profesionalizando empiezan a requerir centros industriales. Negocios que antes funcionaban en un barrio, como las panificadoras, ahora manejan mayores volúmenes, necesitan controlar inventarios, optimizar despachos y cumplir estándares sanitarios y logísticos más exigentes. Esa profesionalización obliga a pensar en flujos de carga, distribución y almacenamiento eficientes, por lo que cada vez más empresas terminan requiriendo centros industriales especializados”, señala Dunstan.

El mercado de bodegaje industrial prácticamente duplicó su demanda tras la pandemia: pasó de absorber cerca de 85.000 m² al año a alrededor de 180.000 m² anuales en los últimos tres años, según un estudio de 2025 de Cushman & Wakefield. En Santiago, el stock de bodegas se divide de la siguiente manera: zona sur con el 13,4%, el poniente con 42,2%, zona oriente con un 4,6%, zona norte con un 12,7%, y la zona nor-poniente con un 27,1%. En la Región Metropolitana, hay alrededor de 30 centros logísticos industriales (clase A y A+).

En cuanto a superficie, el mercado ofrece formatos que van desde minibodegas de pocos metros2 hasta centros de distribución de gran escala. Para las pymes, los espacios entre 150 y 500 m² suelen ser los más demandados, ya que permiten almacenar, preparar pedidos y operar con eficiencia, mientras que empresas con mayor volumen optan por bodegas sobre 500 m² o centros logísticos superiores a 2.000 m². Esta diversidad refleja una tendencia hacia espacios flexibles y escalables, capaces de acompañar el crecimiento de los negocios y las exigencias de la distribución moderna.

Los amenities y la flexibilidad contractual también marcan diferencias

Pero la evolución del sector no es solo cuantitativa, sino también cualitativa. La seguridad 24/7 se ha convertido en un estándar básico, con cámaras inteligentes, cercos eléctricos y sistemas avanzados de prevención de incendios. A ello se suman mejoras técnicas como suelos de alta resistencia, superficies niveladas para automatización y pasillos amplios que permiten maniobras seguras.

Los amenities también marcan diferencias. Áreas verdes, casinos, servicios higiénicos y espacios comunes bien mantenidos forman parte de una propuesta que busca ofrecer algo más que metros2 para almacenaje, generando entornos ordenados que facilitan la operación diaria y proyectan mayor profesionalismo.

Para las pymes, en tanto, la flexibilidad contractual se ha vuelto un factor decisivo. “La posibilidad de acceder a contratos desde seis meses permite adaptarse a proyectos específicos o a temporadas de alta y baja demanda. La seguridad, además, resulta determinante. A las pymes les pesa mucho el robo, porque muchas veces en su mercadería y equipamiento está todo su capital”, advierte Dunstan.

Por otra parte, la ubicación se ha convertido en un factor estratégico para la eficiencia logística. En la zona norte de Santiago, la cercanía a autopistas y ejes viales permite reducir tiempos de traslado y responder a las exigencias de la distribución de última milla.

Esta hiperconectividad ha impulsado la consolidación de polos logísticos en este sector de la capital, donde la accesibilidad vial facilita el movimiento continuo de camiones y la rápida llegada a distintos puntos de la ciudad. Según Dunstan, hoy la conectividad pesa tanto como la infraestructura: “Estar cerca de autopistas puede marcar la diferencia entre cumplir o no con plazos de entrega cada vez más exigentes”.

Más allá del resguardo, el impacto se traduce en eficiencia. Espacios diseñados para optimizar inventarios, reducir pérdidas y mejorar flujos operativos pueden elevar la productividad de una empresa. “Cuando las empresas entienden que el espacio puede generar mejor productividad, los números empiezan a calzar y se deciden a contratar el servicio. La logística pasa a ser una inversión dentro de su rutina diaria”, afirma Dunstan.