Escenario global y proyección del mercado inmobiliario nacional

El mercado inmobiliario chileno ha demostrado ser resiliente pese a los eventos negativos, como el estallido social, la pandemia y la crisis inflacionaria actual. Es importante destacar esto, debido a la reciente crisis del banco de Silicon Valley y Deutsche Bank. Por su parte, la banca chilena es una institución sólida y seria, esta característica evita problemas de burbujas como la crisis subprime de Estados Unidos el año 2008, en donde diversas instituciones financieras relajaron sus evaluaciones otorgando crédito a personas que originalmente no eran sujetas a créditos.

El mercado europeo de viviendas ha comenzado a ralentizar su marcha. La desaceleración de la economía y las modificaciones del Banco Central europeo al tipo de cambio, han dificultado la adquisición de viviendas. Por su parte, el flujo de caja negativo ha comenzado a golpear a los inversionistas europeos, ya que las rentabilidades están por debajo de una re hipoteca o re financiamiento, según especialistas del Deutsche Bank, Alemania. Desde el año 2010 que no se registraban corrección en los precios de las viviendas, el último trimestre del año pasado registró una caída del 3,6% comparando mismo periodo del año pasado.

Entonces nos preguntamos ¿Qué pasa con el mercado LATAM?, el desarrollo inmobiliario en Latinoamérica comparado con Estados Unidos o Europa, está en pañales, hay millones de hectáreas (acres) que no han sido explotadas y que están disponibles para cubrir un déficit habitacional brutal de más de 20 millones de viviendas. Chile por su parte aporta con más de 700.000 viviendas.

El mercado de la renta residencial se ha comenzado a abrir camino de manera fuerte, en EE. UU existe hace más de 150 años, en países como el nuestro este mercado es absolutamente incipiente y es que grandes operadores como Greystar han puesto sus ojos y sus inversiones en Chile. Pongamos de ejemplo el crecimiento de los multifamily o edificios para renta residencial, han crecido un 35% los últimos tres años, la ocupación de estas unidades es del 90%.

Las barreras de entrada para invertir en bienes raíces en nuestro país es realmente baja y la dificultad más compleja está puesta en la banca. Los desarrolladores inmobiliarios están otorgando facilidades para tener mayor acceso a la vivienda y pagos. Quien está sujeto a crédito en Chile debería, sin pensarlo tanto, adquirir una propiedad de inversión en este lado del mundo, puesto que el atractivo de este tipo de inversión, no sólo lo están viendo los inversionistas locales si no que los extranjeros.

No sólo Chile ve con buenas perspectivas el desarrollo inmobiliario y constructivo, Paraguay y Colombia emergen como buenas plazas para inversión. En Paraguay al igual que Chile las viviendas se financian a 30 años y con tasas del 6,9% con plusvalías del 25% y un 7% de rentabilidad anual ¿Le llama la atención esto? Claro que sí, porque en Chile los bancos también lo hacen: financian 30 años y una institución financiera ya comenzó a financiar a 40 años, con tasas del 4% y un financiamiento de hasta el 90% . Esta parte del mundo se está poniendo muy atractiva y próximamente será una zona muy caliente de inversión. Pronto estaremos recibiendo inversionistas impulsando el desarrollo de la economía, sumado al reciente aliciente del estado de Chile para apoyar a las familias y personas con un préstamo del 10% para pagar el pie de una vivienda de hasta UF4.500, termina por dar el empujón final que necesitaba este avión para volver a despegar.

En nuestro país pasará un efecto relevante para inversionistas dado el bajo nivel de stock actual del mercado inmobiliario chileno en las zonas más demandadas para adquirir propiedades y es que los inversionistas están volviendo en masa, por lo que la amenaza de encontrar precios más caros es altamente probable. Un dato relevante es que al menos, mirando data desde 2015 en adelante, el trimestre móvil Nov22- Dic 22- Ene23 es el periodo con menos unidades entrantes en stock ascendiendo a solo 2.539 unidades, pero si este año el mercado absorbiera 25.000 y se mantuviese este nivel de ingresos de proyectos nuevos, estaríamos en escenarios parecidos a 2017 y 2018. Esto nos hace llegar a la conclusión que comprar hoy es más caro que ayer y con estos datos sin duda que el mejor momento para invertir es hoy.

Por Maximiliano Vega, Magister en Marketing de la Universidad de Chile, Postgrado en e- property management en la Herbert Business School de la Universidad de Miami, Co- Fundador y CSO en Propers.cl