Boom de la renta corta ¿Es más rentable arrendar por días o por año?

Solo en 2024, los arriendos de corta estadía —o por día— alcanzaron un récord de 4,6 millones de noches reservadas, lo que representa un aumento del 47% respecto a 2023. Además, se registró un peak de 108.020 propiedades destinadas a este modelo, un 26% más que el año anterior.

Así lo da a conocer HOM Group, líder en unidades operadas y vendidas entre más de 500 administradores, según la clasificación de AirDNA, herramienta global de análisis especializada en este tipo de arriendos.

Los números hablan por sí solos: La demanda por arriendos de corta estadía se ha cuadruplicado en los últimos cuatro años, alcanzando un récord de 894.400 noches arrendadas en enero de este año, muestran desde HOM Group. Esto refleja el impacto del modelo en la oferta de alojamiento temporal.

“La baja rentabilidad del arriendo tradicional ha llevado a muchos propietarios a cambiar sus unidades a renta corta. En muchos casos los dueños de los inmuebles han tomado créditos hipotecarios a tasas sobre el 4,5%, por lo cual no logran cubrir sus dividendos con los arriendos tradicionales”, explica Cristián Waidele, CEO de HOM Group.

En el Gran Santiago, la renta residencial de largo plazo genera un cap rate cercano al 4,6% anual —es decir, la tasa de rendimiento de una propiedad calculada en base a su ingreso operativo neto—, según datos de TOCTOC. En contraste, los arriendos de corto plazo alcanzan rentabilidades cercanas al 7%, de acuerdo con cifras de HOM Group.

En barrios como Bellas Artes, República, Monjitas y Lastarria, la rentabilidad incluso supera el 7,2% anual, con una ocupación promedio del 80%.

Antofagasta lidera la rentabilidad en regiones

Fuera de Santiago, son pocos los mercados que hoy presentan una rentabilidad atractiva para la renta corta. Sólo destaca la ciudad de Antofagasta, con un retorno estimado de 6,6% anual, para unidades de un dormitorio y 6,4% para dos dormitorios, impulsado por la demanda sostenida del segmento laboral.

Según cifras de la plataforma de gestión inmobiliaria TOCTOC, en Antofagasta el arriendo tradicional tiene una rentabilidad de 5,7% promedio, mientras la ocupación está en 98,7%, con una velocidad de arriendo de 39 días.

“Hay una gran demanda por parte de personas y empresas que arriendan a largo plazo, impulsada por la actividad laboral minera. Por lo mismo, la ciudad de Antofagasta ha sido siempre una buena opción para invertir. A diferencia de Calama, donde hay tan poca oferta, que los precios pueden llegar a triplicarse”, sostiene Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC.

En contraste, destinos como Valparaíso, Pucón y Puerto Varas no alcanzan el 5% de rentabilidad en la renta corta, con cap rates de 3,4%, 4,2% y 4,5% respectivamente. “Son mercados más bien orientados a la segunda vivienda, donde el motivo de compra está ligado al uso personal más que a un negocio”, precisa Cristián Waidele.

En el caso de la renta larga, Valparaíso presenta una rentabilidad del 4,6% y una alta ocupación del 99,2%. “Sin embargo, en esta región ocurre un fenómeno interesante: muchos arriendos se pactan solo por 10 meses, ya que los propietarios destinan los meses estivales a la renta corta”, comenta Daniel Serey.

Renta larga: Mayores rentabilidades en comunas periféricas, pero el sector oriente lidera en ocupación

Quinta Normal (5,6%), San Bernardo (5,5%), Maipú (5,2%) e Independencia (5,1%) lideran en rentabilidades por arriendos de largo plazo, con tasas de ocupación que oscilan entre el 96% y el 98%, según cifras de TOCTOC.

“Sin embargo, estas comunas han mostrado un deterioro en sus velocidades de arriendo y un aumento en la vacancia en el último tiempo, debido principalmente a la menor capacidad de pago de los hogares, sumado a ciertos deterioros urbanos relacionados con la seguridad”, señala el chief research officer de TOCTOC.

Por otro lado, el sector oriente de Santiago —Ñuñoa, Las Condes, Providencia, La Reina y Vitacura— mantiene altos niveles de preferencia, con tasas de ocupación entre el 98,8% y el 99,5%, con rentabilidades superiores al 4% y velocidades de arriendo muy dinámicas.

“Aunque las tasas de retorno son más bajas que en la renta corta, estos mercados aseguran un flujo constante de ingresos”, señala Serey.

Asimismo, el ejecutivo de TOCTOC explica que “el momento actual del mercado inmobiliario, marcado por una baja en los precios de venta y una alta ocupación en los arriendos de largo plazo, ha permitido que en varios casos el precio de arriendo cubra nuevamente el dividendo. Esto ha reactivado el interés por la renta larga, especialmente en el sector oriente, donde las ocupaciones se mantienen en niveles muy sólidos”.

Sobreoferta de propiedades para renta corta en Santiago Centro presiona caída de precios en hasta 15%

En Santiago Centro, especialmente en el sector entre Curicó y 10 de Julio, HOM Group detectó

una sobreoferta de propiedades destinadas a renta corta, lo que ha provocado una caída del 15% en las tarifas diarias promedio (de $37.900 a $33.300 en un año). La oferta se duplicó en 12 meses, superando las 1.200 unidades, mientras la demanda no ha crecido al mismo ritmo.

Waidele explica que este fenómeno responde a “proyectos inmobiliarios promovidos bajo normativas de alta densificación, vendidos a inversionistas que recurrieron al arriendo diario para cubrir sus dividendos. Sin embargo, el modelo solo resulta rentable en ubicaciones muy específicas”.

“Hoy, la ocupación promedio es de apenas 46,4%, y muchas propiedades solo se arriendan tres días al mes. En abril, los ingresos netos mensuales fueron inferiores a los de un arriendo tradicional. Además, las reservas futuras muestran una tendencia a tarifas aún más bajas, de $29.000 por noche en septiembre, lo que refuerza que este modelo no es viable en todos los sectores”, puntualizó Cristián Waidele, CEO de HOM Group.