Nueva Ley de copropiedad inmobiliaria

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Rodrigo Orlandi

Con fecha 13 de abril de 2022, se publicó la Ley Nº 21442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, después de algunos años de tramitación.

En su mensaje, el proyecto pretendía “realizar ajustes e innovaciones necesarias después de 2 décadas de vigencia de la actual normativa”.

Ahora bien, la normativa rescata aspectos sustanciales de la anterior Ley 19.537, manteniendo, por ejemplo, la dualidad entre condominios tipo A y tipo B, esta vez, definidos de manera más detallada, partiendo por la definición legal de la copropiedad inmobiliaria, que el proyecto entiende como “El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.”

A continuación, revisaremos algunas modificaciones y novedades relevantes:


1.- Modificaciones relativas a la administración, adopción de acuerdos, Reglamento de Copropiedad y gastos comunes.

En la nueva Ley, se establecen claramente todas las materias que deben ser tratadas en las asambleas de copropietarios (ordinarias y extraordinarias), con nuevos quórums para su constitución y para la adopción de acuerdos.

Así por ejemplo, las asambleas extraordinarias ahora serán de mayoría absoluta (aprobación de la mayoría absoluta de los asistentes), y la nueva “Asamblea Extraordinaria de Mayoría Reforzada”, cuyos acuerdos serán adoptados por los derechos equivalentes al 66%.

Una de las mejoras en la materia, es que se facilita la comunicación entre copropietarios y la administración: para efectos de las consultas y citaciones a asambleas, se efectuarán a través de correo electrónico. Además, un gran avance para la administración consiste en que las asambleas podrán celebrarse de manera telemática.

Además:

- Se expresan las facultades del Cómité de Administración (a diferencia de la antigua ley 19.537) y se establece una prohibición de discriminación a los ocupantes del Condominio en el ejercicio de su funciones.

- Se permite ser miembros del Comité de administración, no solo a los cónyuges, si no que también al conviviente civil.

- Se podrá establecer a favor de los miembros del Comité, a manera de retribución, un porcentaje de descuento de los gastos comunes (A diferencia de la ley derogada, que no contemplaba ningún tipo de retribución)


Administrador.

Quizás, uno de los cambios más sustantivos de la ley se refiere a los requisitos para ser administrador de condominios, pues anteriormente no existía ningún requisito específico, el administrador solo debía mantener “la confianza” del Comité de Administración, así, bajo la nueva ley, el administrador debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, institución creada por la misma ley, que consiste en un Registro Nacional, público y gratuito a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Así, para el caso de los administradores remunerados, estos deben acreditar licencia de enseñanza media, haber aprobado un curso de capacitación en materia de adminsitración de codominos, los que serán impartidos por instituciones de ensañza superior del estado o reconocidaa por este u organimos técnico de capacitación acreditado por el SENCE. Se dictará un reglameto por el MINVU que regulará el ingreso y procedimdientos para este Registro.


Reglamento de Copropiedad.

- Se establece a priori una obligación nueva: el Reglamento debe observar plenamente las disposiciones de la Ley 20.609 contra la discriminación (Ley Zamudio), es decir, no debe contener normas que signifiquen discriminación.

- No podrá prohibir la tenencia de mascotas, pero podrá establecer ciertas limitaciones y restricciones respecto al uso de espacios comunes etc.

- Una vez enajenado el 66% de las unidades del condominio (a diferencia de la antigua ley que exigía el 75%) el primer administrador deberá convocar a la Asamblea Extraordinaria, la que deberá votar la mantención, modificación o sustitución del Reglamento, entre otras materias.

- La ley crea una nueva acción de impugnación del Reglamento (art 10 y siguientes), que contiene una sanción de nulidad absoluta del Reglamento o parte de él.


Gastos comunes.

- En la nueva ley, se encuentran enmarcados dentro del nuevo concepto, “Obligaciones económicas”, que define la ley como “todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad”.

- Se define el Fondo Común de Reserva de manera distinta a la anterior ley e incorpora expresamente que podrán pagarse con cargo a él, las indemnizaciones y gastos por término de contratos de trabajo del personal contratado: “fondo destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos y que corresponde al porcentaje de recargo de los gastos comunes, acordado por la asamblea y que se paga conjuntamente con éstos, incluyendo las indemnizaciones y gastos por término de contrato de trabajo del personal contratado”.

- Se crea el Fondo Operacional Inicial, definido como aquel destinado a cubrir los gastos de la puesta en marcha del condominio.


2.- Regulación de aspectos urbanos y constructivos.

Entre las modificaciones incorporadas en este ámbito, se explicitan exigencias para condominios emplazados en terrenos con superficies prediales mayores a 20.000 m2 para asegurar la conectividad en la vialidad del sector, de tal manera que estos condominios “deberán garantizar la continuidad del espacio público y la conectividad con la vialidad del sector, a través de la incorporación de una trama vial que contemple la extensión de vías públicas existentes en el entorno del condominio y/o la proyección de nuevas circulaciones destinadas al uso público, dividiendo el condominio en diferentes sectores cuyas superficies sean iguales o inferiores a la que señala este artículo, resguardando que la distancia entre intersecciones no exceda los 200 metros lineales”.

- “Los cierros de los condominios que enfrenten un espacio público podrán contar con tramos opacos en tanto éstos no excedan los 50 metros lineales”.


3.- Aspectos formales: orden, estructura y simplificación de contenidos.

En efecto, la Ley tiene una regulación orgánica y sistemática de todas las materias, siguiendo un orden lógico, a diferencia de la legislación anterior, la cual fue objeto de variadas modificaciones sin importar el orden de las materias.


4.- Entrada en vigencia de la Ley.

Sobre este aspecto, la ley se comenzó a aplicar desde su publicación. Respecto a las comunidades de copropietarios acogidas a la Ley 19.537, éstas deberán ajustar sus reglamentos en el plazo de 1 año a contar de la entrada en vigencia.

Luego, los administradores que se desempeñen de manera remunerada y no cuenten con la capacitación establecida en la ley deberán capacitarse dentro de los doce meses siguientes a la publicación del reglamento de la ley. Transcurrido dicho plazo sin que se hayan capacitado, se entenderán inhabilitados para continuar desempeñando su cargo.


Rodrigo Orlandi Arrate

Abogado socio GM&CIA Abogados.