Santiago: un mercado de oficinas premium consolidado que invita a diversificar las inversiones en la región

Hace algunos años, era la joya de la región si se pensaba en oficinas premium. Santiago estaba en el comienzo de una línea de crecimiento y potencial que nadie imaginó avanzaría tan rápido. Hoy, este mercado se ubica como uno de los más desarrollados de Latinoamérica –después de Sao Paulo-. No obstante, a pesar de su consolidación hay ciertos factores, como la escasez de nuevas superficies, que no lo están dejando avanzar con la misma rapidez de los últimos años.

Esto, de alguna forma, ha generado que Santiago pierda el favoritismo de los inversionistas, quienes están mirando mercados de oficinas clase A en Lima y en Bogotá. La capital de Perú se posiciona actualmente como uno de los emergentes más importantes de la región, justamente después de Santiago. Aunque el exceso de oferta hace que el precio del metro cuadrado en esta ciudad sea el más barato (aproximadamente US$ 17,3 a diferencia de los US$ 22,23 de Santiago y los US$ 20,2 promedios de Bogotá), eso podría cambiar pronto. Siempre y cuando el crecimiento económico y la estabilidad política de ese país continúe.

Después de todo, sólo hace poco vimos cómo el afianzamiento a nivel regional del mercado de oficinas de Santiago fue empujado principalmente por las reformas de leyes de mercados de capital, instrumentos de inversión y una gran liquidez, como también por el ingreso de compañías de seguro que aumentaron su exposición en el sector inmobiliario. De esta forma fue como el mercado de oficinas premium local vivió un boom y pudo sofisticar sus instrumentos de inversión y de deuda.

Así que los inversionistas no debiesen encontrarse con otro escenario. Es cierto que se ha construido mucha superficie en Lima en los últimos años, pero esa tendencia se ha detenido. El inventario de oficinas clase A disponible (319.000 m2) se irá absorbiendo en los siguientes años bajando la vacancia a niveles de equilibrio inferiores al 15%.

Lo mismo podría ocurrir en Bogotá, aunque en dicho mercado hay mucho stock en construcción (319.411 m2), acompañado por un muy buen rendimiento de la demanda de oficinas. De hecho, en el 2018 alcanzó el mejor nivel de absorción, en un contexto de crecimiento económico que pudo haber sido mejor.

En definitiva, frente a un mercado de oficinas premium tan consolidado como Santiago, es importante mirar qué otras oportunidades hay en Latinoamérica. No para dejar de invertir en él, pero sí para diversificar, aprovechar otras rentabilidades y mercados potenciales en la región.

En ese contexto, Lima tiene muchas posibilidades de institucionalizar el sector de oficinas e inmobiliario en general, lo que explica el creciente interés que despierta entre los inversionistas chilenos, que reconocen las tendencias de un ciclo de crecimiento que ya experimentaron. Y como valor agregado, está el hecho de que el mercado peruano permite financiamientos a tasas relativamente bajas y en dólares, lo que es muy valorado por quienes invierten.

Por tanto, es fundamental ampliar la mirada, revisar las oportunidades que se generan en otras capitales de la región, como Lima y Bogotá, no para abandonar las inversiones en el mercado de oficinas premium de Santiago, que sin duda va a continuar generando buenas rentabilidades, sino para diversificar las inversiones.

Marc Royer

Managing Partner de la división de Capital Markets South America de Cushman & Wakefield