Durante el segundo semestre de 2017 se incorporó al mercado de bodegas Clase I un total de 118.455 m², donde la Vacancia alcanzó un 6,09 %, con 237.646 m². En ese segmento, el precio promedio ponderado de las bodegas fue de 0,11 uf/m² y se produjo una absorción anual de 223.296 m² en en caso de la Clase I y de 29.530 m² en Clase II, según un análisis de Global Property Solutions.
Oferta Clase I
El mercado Clase I cerró con una producción anual de 182.000 m² útiles de bodega, total inferior a las proyecciones esperadas al término del pasado ejercicio producto del retraso de obras de nuevos proyectos en el corredor Poniente y la baja activación de permisos de edificación aprobados en los períodos anteriores.
Los ingresos del año consistieron principalmente en ampliaciones de centros existentes y solo dos nuevos proyectos, incluyendo el nuevo desarrollo de Bodegas San Francisco en el sector de Pudahuel Poniente, que ingresó su primera etapa de 45.000 m² y que continuará su plan de crecimiento en el 2018.
Con dichos ingresos, el stock de bodegas Clase I se compone de 81 centros, en un total de 3.902.208 m² útiles de bodega.
Las proyecciones al 2018 se observan auspiciosas, pues la reactivación de la inversión externa y la claridad del escenario político se refleja en el alza de los índices de confianza empresarial y en la mejora en el rendimiento del comercio.
En ese escenario, el mercado de bodegas recoge dichos indicadores que, sumados a las expectativas asociadas al crecimiento del e-commerce, permiten al desarrollador activar proyectos largamente esperados, augurando una mayor actividad con miras al período 2018-2019.
Oferta Clase II
El mercado Clase II cerró con una producción anual de aproximadamente 20.000 m² consistentes en ampliaciones de centros existentes en el corredor Norte compuesto por las comunas de Quilicura y Colina, zona de mayor participación de este mercado. Con dicha producción, el stock de bodegas Clase II sumó un total de 279.231 m², distribuidos en 17 centros, concentrados en un 64% en el corredor Norte, seguido por el corredor Norponiente con un 24% de participación.
Líderes de Mercado
Se matuvo el protagonismo de Bodegas San Francisco que, con un 37% de participación, lideró el mercado de bodegas Clase I con un stock total de 1.443.407 m² distribuidos en 8 centros, ubicados principalmente en el corredor Poniente.
Le siguió el operador Bodenor Flexcenter con una participación de un 16%, equivalente a 629.559 m² distribuidos en 7 centros ubicados en las comunas de Pudahuel, Lampa y Colina.
En tercer lugar se ubicó Red Megacentro, con una cuota del 8% en 9 centros en funcionamiento, que suman un total de 311.040 m².
Se observa un agresivo plan de desarrollo del operador con miras a los años 2018-2019, por lo que se mirará con atención el avance de su participación.
El mercado Clase II sigue siendo liderado por San Martín Logística, concentrando un 18,7% en un único centro en la comuna de Quilicura. El 2° lugar es desplazado por operador FAC, que a la fecha acumula aproximadamente 28.000 m² equivalentes a un 10,4% de participación.
Vacancia y absorción
Al cierre de 2017, la tasa de vacancia del mercado Clase I se situó en un 6,09% equivalentes a 237.646 m² disponibles para arriendo, la que fue un 17% inferior al primer semestre del año y un 19% inferior a la registrada en 2016.
La vacancia se concentró principalmente en el corredor Sur, con una cuota del 60% del total disponible, seguida de lejos por el corredor Norponiente, que concentró un 14%. En tercer lugar está el corredor Norte que concentró un 13% del total.
En el análisis por corredor, destacó el desempeño de la zona Norte que disminuyó su tasa de vacancia en un 52% en relación al semestre anterior.
El corredor comenzó a mostrar una recuperación tras el alza de sus indicadores producto de los problemas de conectividad asociados a los trabajos en Ruta 5 que ya se encuentran en su fase final.
La absorción anual se observa a la baja, sumando un total de 223.296 para el año en estudio, un 42% inferior a la registrada al cierre del año 2016.
Precios
En el mercado Clase I, los precios de oferta se observaron estables, con una variación interanual de un 3,1% superior al cierre del año 2016, y un 2,7% superior al semestre anterior.
El año terminó con un precio promedio ponderado de 0,112 Uf/m² para bodegas y un rango de 0,2 a 0,35 Uf/m² para arriendo de oficina.
Por otro lado, el mercado Clase II, registró una disminución de un 8,4% en sus precios de oferta en relación a fines del pasado ejercicio, culminando el 2017 con un precio promedio ponderado de 0,128 Uf/m², siendo el factor mas incidente en dicha disminución la variación de precios en el corredor Norte, zona que se vio golpeada por los problemas de conectividad mencionados anteriormente.
Producción Futura
Para 2018 espera el ingreso de aproximadamente 400.000 m² para el mercado Clase I correspondientes principalmente a ampliaciones de centros existentes y 4 nuevos proyectos.
Dicha producción se concentra en el corredor Poniente con una participación del 55% de la mano de los principales operadores como Bodegas San Francisco y Bodenor Flexcenter.
Le sigue en participación el corredor Sur que, con ampliaciones en 3 centros, concentra un 22% del total esperado. Por su parte, el corredor Norponiente participa con un 16% de la producción futura, destacando el ingreso de las primeras etapas de Megacentro Aeroparque ubicado en el Parque Industrial del mismo nombre.
Asimismo, se observa una menor actividad en la producción futura del mercado Clase II, que ha migrado su modelo de negocio de arriendo de bodegas en formato pequeño, hacia la venta de las unidades. Reflejo de esto es la baja producción esperada para los próximos años, registrando sólo el ingreso de un nuevo proyecto en el corredor Norte por parte de un nuevo actor en el mercado y uno en el corredor Poniente.
Por otro lado, el mercado de venta registra una mayor actividad, con el actual desarrollo de 10 proyectos que se encuentran en comercialización en verde y el ingreso de una serie de anteproyectos y permisos de edificación que permiten proyectar un volumen aproximado de 100.000 m² a desarrollar en etapas, concentrados principalmente en el corredor Norte, en las zonas circundantes a la radial Nororiente.
Los precios de dicho mercado varían entre 20 Uf/m² en las zonas de Maipú y Cerrillos, hasta 37 Uf/m² en la zona de El Montijo, Renca.
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