Barreras para el acceso a la vivienda en Santiago

El acceso a la vivienda en la Región Metropolitana de Santiago está condicionado por la escasez de terrenos urbanizables y por una distorsión marcada en la formación de precios del suelo. 

Dentro del déficit habitacional metropolitano, la condición normativa de un predio, dentro o fuera del límite urbano oficial, determina directamente su valor comercial. Un modelo de precios hedónicos inicialmente aplicado a 20 comunas de la Región Metropolitana muestra que, manteniendo constantes los atributos físicos de una vivienda (superficie construida, dormitorios y baños), el suelo urbano presenta una prima media del 38,0% respecto al suelo rural o periurbano sujeto al Decreto Ley 3.516. La brecha se refleja también en los precios finales, a saber, el valor medio de una casa en el segmento urbano llega a UF 12.171,1, frente a UF 8.788,1 en el periurbano. 

La rigidez del límite urbano ha creado un mercado segmentado. El suelo regido por los Planes Reguladores Comunales y el que opera bajo el régimen de parcelaciones rurales del DL 3.516 que al parecer funcionan como dos mercados distintos, con reglas y precios propios. La baja disponibilidad de suelo urbano consolidado y equipado encarece los proyectos residenciales y empuja la inversión pública y social hacia la periferia. A la vez, la diferencia en la valoración implícita entre uno y otro régimen incentiva la expansión urbana dispersa y la especulación sobre predios agrícolas a la espera de una futura rezonificación. 

Las variables de entorno e institucionales pesan tanto o más que los metros cuadrados construidos en la determinación del precio. La vivienda ha dejado de entenderse solo como un bien de uso para operar, cada vez más, como un activo de inversión y captura de rentas. En la estructura de disposición a pagar, el número de baños y la condición urbana del predio son los determinantes con mayor peso estadístico, por encima de la superficie construida. Los compradores y desarrolladores están pagando, en el fondo, una renta de localización dado por la certeza normativa y por el acceso a agua, alcantarillado y conectividad que el límite urbano garantiza. La escasez de tierra edificable responde así tanto a la geografía de la cuenca de Santiago como a la incapacidad del sistema tributario y de planificación para capturar las plusvalías que genera la propia acción del Estado y reinvertirlas en el desarrollo de la ciudad.

Resolver el problema de acceso a la vivienda exige reformas políticas e institucionales que vayan más allá de simplemente ampliar el límite urbano. Un primer paso es implementar mecanismos de recuperación de plusvalías del suelo (el mayor valor que genera un cambio normativo o una inversión en infraestructura pública) y destinar esos fondos a comprar suelo para integración social. También hace falta una gestión pública del suelo más activa, con un banco de suelo estatal que adquiera terrenos estratégicos antes de que se revaloricen. La planificación territorial, por su parte, debería avanzar hacia una densificación equilibrada y socialmente diversa, con incentivos de zonificación inclusiva en las áreas ya consolidadas y bien conectadas por transporte masivo. Finalmente, conviene revisar cuánto está funcionando realmente el DL 3.516 en los bordes metropolitanos, para frenar la especulación periurbana y orientar el crecimiento residencial hacia una ciudad más compacta, mejor regulada y más equitativa.

Américo Ibarra Lara

Director Instituto del Ambiente Construido 

Observatorio en Política Pública del Territorio

Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido

Universidad de Santiago de Chile