Burbuja inmobiliaria: ¿Estamos al borde de un colapso en el mercado de viviendas en Chile?

Sr. Director,

Es difícil hablar hoy del panorama actual del mercado inmobiliario en Chile sin ser tildado de pesimista o mal agüero, pero no podemos ser inconsecuentes. Actualmente, una gran cantidad de cifras advertía que este periodo iba a ser más complejo en comparación a otros periodos cíclicos de bajas en la industria.

Según un estudio de la Pontificia Universidad Católica de Chile (UC), el valor de las propiedades ha subido hasta un 150% la Región Metropolitana en los últimos diez años, mientras que los ingresos lo han hecho solo en un 25%. En palabras simples, en la última década los valores de las viviendas han aumentado hasta 6 veces más rápido que los sueldos de los chilenos.

Asimismo, datos entregados por el Banco Central a través del Informe de Estadísticas Monetarias y Financieras, revelan que las tasas de interés promedio en UF para los créditos hipotecarios alcanzaron su nivel más alto desde 2009, llegando a 5,18% durante noviembre de 2023.

Hoy se vive una conjunción de temas que han sido críticos en la norma general alrededor del mundo, casi todos están relacionados con efectos macroeconómicos que difieren significativamente de otros precedentes. Entre ellos, vale la pena mencionar la sumatoria de efectos correlativos, tales como el estallido social, una crisis de estabilidad política, los impactos de la pandemia y la crisis de deuda de los chilenos. Estos factores determinan un aumento en la inflación y desequilibrios que afectan la accesibilidad, dejando en nuestro país cifras históricas de sobre stock no vistas en los últimos 30 años.

A mi juicio, la crisis actual de deuda e inflación, que tiene sus raíces en los efectos post subprime, es la conclusión de la causa principal. La falta de capacidad de acceso y la inestabilidad en las proyecciones mínimas requeridas en una industria de alto ticket y largo plazo, como lo es la inmobiliaria, impide el avance de los desarrollos, afectando toda la cadena productiva y de distribución de la misma.

Sin embargo, no todo está perdido. Considero que la mejora y fortalecimiento del mercado inmobiliario en Chile requiere de un enfoque estratégico integral. Propongo un plan de tres puntos simultáneos y complementarios: en primer lugar, la creación de certezas jurídicas y políticas, acompañadas de mejoras sustanciales en la permisología; en segundo lugar, la cooperación y mancomunión a nivel industrial inmobiliario y financiero, orientada a un cambio radical en el modelo de negocio, priorizando el acceso generalizado y la generación de patrimonio para los usuarios finales; y finalmente, el uso de tecnología y logística que optimice el modelo de distribución y consumo de la industria, tomando como ejemplo la innovación real lograda por otras industrias como Netflix y Spotify. 

Iván Muena, 

CEO de Loping