Definición constitucional e industria inmobiliaria
En el imaginario colectivo y en particular post estallido social se instaló la idea que era necesario reconocer y otorgar rango constitucional al derecho a la “vivienda adecuada” (Art N° 14, Numeral 29) y por tanto una parte de la sociedad valoraba se otorgara le otorga una categoría a nivel de un “derecho fundamental”. Cabe precisar que en la constitución vigente no existe un reconocimiento explícito de este derecho, aun cuando la evidencia objetiva reconoce que, como política de Estado, esta materia ha sido intensamente abordada desde principio del siglo XX. Esto demostraría - según algunos- que el desarrollo de la industria inmobiliaria sólo requiere de definiciones constitucionales amplias y que corresponde al poder legislativo y/o soluciones administrativas según las competencias institucionales para terminar, modificar, profundizar y/o proponer incentivos para su desarrollo en un escenario por definición cambiante.
La realidad también ha demostrado que al menos en las últimas dos décadas, y sin la necesidad de consagrar este derecho a nivel fundamental, con independencia del gobierno de turno, las estrategias estatales utilizadas preferentemente han profundizado y fortalecido la alianza público-privada y en particular han incentivado la industria de inmobiliaria para responder a una demanda creciente aspira a resolver el sueño de la casa propia. Sin embargo, sabido es que el estado solo aporta con 1,5% del PIB al desarrollo urbano y a subsidios habitacionales y que por tanto estas erogaciones estatales no logran incidir por si sola la presión que genera el déficit habitacional endémico. Luego, ha requerido el concurso de actores privados para atender la demanda habitacional, sumado a que es reconocido su aporte y contribución al dinamismo de la economía nacional, aportando con cerca del 7% del PIB y 8% del empleo.
Ahora bien, la propuesta constitucional que se votará en los próximos días, propone sobre esta materia que será deber del estado promover, a través de instituciones estatales y privadas, acciones tendientes a satisfacer en forma progresiva este derecho orientando sus acciones de manera preferente, pero no exclusiva ni obligatoria, a garantizar la casa propia y lo hará adoptando medidas que garanticen un acceso equitativo a servicios básicos, bienes y espacios públicos, una movilidad segura y sustentable, conectividad y seguridad vial.
Luego, se entiende que lo relevante es, en su sentido más amplio, abordar diferentes sistemas de tenencia de vivienda, esto es ir más allá de la propiedad individual lo que implica, por ejemplo, incorporar modelos que incentiven el mercado de alquiler asequibles y aún muy insipiente como alternativa de solución para una población que cuenta con un menor nivel de ingresos, que son jóvenes, migrantes y adultos mayores todos con alguna capacidad de pago.
Quizás uno de los desafíos de valor más relevantes para los desarrolladores inmobiliarios radica en idear soluciones habitacionales con un entorno, no segregador y que resuelva otras necesidades en forma copulativa, por ejemplo, que servicios vinculados a la salud, la educación, seguridad sean asequible, que cuente con espacios públicos que hagan del entorno un vivible, con sistema de transporte apropiado, etc,; en síntesis, un hábitat más amigable.
Dicho en estos términos, pareciera que la nueva oferta constitucional, pese a reconocer el derecho a la vivienda adecuada, deberá esperar la discusión legislativa para generar los incentivos específicos que promuevan su desarrollo, generen las externalidades positivas propias de la industria y logren revertir el déficit de unidades y con ello mejorar las condiciones de vida de cientos de miles de familia, colaborar en la consolidación de una sociedad más justa y consolidar un ambiente de paz social tan necesario para el progreso de nuestro país.
Américo Ibarra Lara
Director Observatorio en Política Pública del Territorio
Facultad de Arquitectura y Ambiente Construido
Universidad de Santiago de Chile
