​BICE Inversiones ajusta recomendación y precio objetivo para Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias

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BICE Inverrsiones


De acuerdo al último informe de renta variable local, elaborado por el Departamento de Estudios de BICE Inversiones, “estamos actualizando nuestra cobertura del Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias, introduciendo un precio objetivo 2021E de CL$ 1.632 por cuota, mejorando la recomen dación desde mantener a comprar. Creemos que una vez transcurrido más de un año desde el comienzo de la pandemia, la renta inmobiliaria ha demostrado que como clase de activo presenta características altamente defensivas, considerando que no se observó un impacto relevante en la generación de ingresos a pesar del contexto económico. En este sentido, creemos que el valor actual de la cuota del fondo otorga un excelente punto de entrada para obtener exposición a un negocio defensivo, con oportunidades de crecimiento, que otorga protección respecto a las presiones inflacionarias y entrega un alto retorno por dividendos. Adicionalmente, creemos que el aumento de participación sobre Bodenor es positivo dado que le permite al fondo seguir creciendo pero de forma orgánica, dentro de un negocio conocido, a la vez que simplifica la estructura de propiedad, alinea de mejor forma los incentivos y diversifica las fuentes de generación de renta.”


Tesis de inversión

“Negocio estable y defensivo, debido a que se basa principalmente en arriendos en UF a clientes institucionales en Chile con contratos de largo plazo. (2) Atractivo retorno por dividendos. Si bien define su política de dividendos como mayor a 70%, desde 2012 CFINRENTAS Independencia reparte el 100% de su beneficio neto percibido (BNP), a lo que se suman dividendos extraordinarios de utilidades realizadas tras la venta de activos. (3) Tamaño y diversificación del fondo. CFINRENTAS Independencia es uno de los mayores fondos inmobiliarios del mercado chileno medido por activos, a la vez que cuenta con una administración con larga trayectoria en la industria.”


Riesgos

Dentro de los principales riesgos a la baja destacamos (1) cambios en la demanda de arriendo de oficinas, pérdida de contratos, o no renovación en el futuro, producto de nuevas tendencias de largo plazo que generen un menor apetito por m2 de oficinas o loca les comerciales. (2) un aumento estructural y mayor al esperado en la vacancia y/o morosidad tanto a nivel industria como del fondo. (3) riesgo de devaluación o menores tasaciones del valor libro por parte de evaluadores independientes en el futuro, producto de menores perspectivas para la industria o cambio en las tasas de descuento. (4) riesgo de ejecución o de colocación tanto en proyectos orgánicos como desarrollos, los que podrían presionar la rentabilidad del fondo.


Valorización

“Nuestro precio objetivo es un promedio entre (1) un Gordon Growth Model (GGM) o modelo de crecimiento constante y (2) una valorización por múltiplos usando un ratio bolsa libro (B/L) 2021E de 1,0x. Para la valorización por GGM usamos una tasa libre de riesgo (Rf) de 4,3% en base al valor actual del BCP10, un beta de 0,60 y premio por riesgo de 6,5%, lo cual es consistente con un costo de capital (Ke) de 8,2%. Adicionalmente, de forma conservadora usamos un crecimiento nominal (G) de 3% es decir 0% real basado en una inflación de 3% en el largo plazo. Por último, incluimos un descuento adicional por liquidez de 15% al precio objetivo.”

europapress