BICE Inversiones actualiza precio objetivo y recomendación para fondo CFINRENTAS Independencia

De acuerdo al informe de empresas referido a renta variable, elaborado por el Departamento de Estudios de BICE Inversiones, “estamos actualizando nuestra cobertura del fondo CFINRENTAS Independencia, introduciendo un precio objetivo 2021E de CL$ 1.832 con recomendación de MANTENER. Estamos actualizando nuestra cobertura en el contexto de los efectos del estallido social y pandemia en Chile. Creemos que tras el fuerte ajuste en precio observado en el corto plazo, las valorizaciones de CFINRENTAS Independencia vuelven a mostrar niveles razonablemente atractivos. Nos mantenemos neutrales básicamente porque sigue existiendo riesgos asociados a potenciales devaluaciones y efectos adicionales a los observados tras la pandemia, como por ejemplo potenciales cambios en la demanda, situación que aún no es posible determinar. Por otro lado, nuestra valorización es bastante ácida y aún así obtenemos un retorno interesante a los niveles actuales, por lo que este fondo sigue siendo una alternativa de inversión válida para portafolios diversificados."

Tesis de inversión: 

(1) Negocio estable y defensivo, debido a que se basa principalmente en arriendos en UF a clientes institucionales en Chile con contratos de largo plazo. (2) Atractivo retorno por dividendos. Si bien define su política de dividendos como mayor a 70%, desde 2012 CFINRENTAS Independencia reparte el 100% de su beneficio neto percibido (BNP), a lo que se suman dividendos extraordinarios de utilidades realizadas tras la venta de activos. (3) Tamaño y diversificación del fondo. CFINRENTAS Independencia es uno de los mayores fondos inmobiliarios del mercado chileno medido por activos, a la vez que cuenta con una administración con larga trayectoria en la industria.

Riesgos: 

Dentro de los principales riesgos a la baja destacamos (1) un cambio en la demanda de arriendo de oficinas tras la pandemia, situación que no es posible determinar actualmente. Ademas, existe el riesgo de pérdida potencial de contratos o no renovación en el futuro dada la actual coyuntura; (2) riesgo de devaluación del NAV del fondo en próximas tasaciones lo que haría que éste pueda verse más caro a nivel bolsa libro. Sin embargo, esto es solo un tema contable ya que la generación de flujos se ha mantenido bastante estable; (3) riesgo de ejecución en el proyecto desarrollado por el fondo “Parque San Damián” el que podría seguir presionando la rentabilidad sobre activos si no es colocado en los plazos y rentabilidad esperada.

Valorización: 

Nuestro precio objetivo es un promedio entre (1) un Gordon Growth Model (GGM) o modelo de crecimiento constante y (2) una valorización por múltiplos usando un B/L 2021E de 1,0x.