Gustavo Valenzuela, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

​Mercado de las bodegas, el corazón del e-commerce

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Cartas al director OK


Sr. Director,


El e-commerce ha sido la industria que más ha crecido en este momento de pandemia, ya que claramente el confinamiento producto del Covid19 cambió significativamente los comportamientos de compra de las personas. Esta tendencia de comercio electrónico ya iba en aumento, pero de forma gradual, pero hoy se aceleró abruptamente, y gatilló un proceso que hubiese tardado años, en cuestión de meses. Esta situación ha impulsado al mercado tradicional de bodegaje a adaptarse al cambio de manera rápida y a las tendencias globales de distribución.

Por estos días, para todos es muy común realizar un pedido online y recibirlo en el domicilio, pero ¿qué es lo que realmente activamos al pulsar “comprar”? Esta simple acción moviliza a una industria entera que descompone una gran carga comercial en un pequeño paquete que llega a los destinos en pocas horas. Para que esto suceda de forma exitosa, es fundamental contar con una cadena de distribución que se origina con el producto, el cual puede llegar vía puerto, aeropuerto o mediante la fabricación local o regional, el que a su vez debe ser almacenado en centros de bodegaje, que claramente son el corazón del negocio.

A la fecha, los principales desarrolladores del mercado logístico han recibido una alta demanda de superficies por parte de los e-commerce durante la pandemia, pero de espacios que oscilan entre 300 a 1.000 m2, es decir, principalmente de Pymes. En ese contexto, si bien hay disponibles 359.000 m2 en la industria de bodegas, la mayoría corresponden al mercado clase B, por lo que es necesario configurar mayor metraje en el segmento clase A, donde se pueden desarrollar el tipo de operaciones que impone el e-commerce en la actualidad con mayor eficiencia.

La realidad muestra que la industria de bodegaje de Santiago está aún en desarrollo con muchas oportunidades de cara al futuro. Al momento, el 62% se ha desarrollado en centro logísticos clase B y el 38% en clase A, lo que evidencia una debilidad en el segmento de renta, ya que las bodegas clase B, en general, no cuentan con andenes nivelados para evitar las operaciones a nivel del piso y, por ende, se generan ineficiencias en el uso del tiempo. Además, cuentan con alturas al hombro menor a 9 metros, lo que en otros mercados alcanzan los 12 metros para aprovechar el stock en altura.

Ésas no son las únicas dificultades, también figura la casi imposibilidad de hacer operaciones del tipo crossdocking –estrategia logística que trata de reducir los tiempos para la mejora de la cadena suministro- o fulfillment –proceso de recepción, empaquetado y envío de mercancías-, por el diseño y concepción de las bodegas, a lo que se suma un déficit en los sistemas contra incendio en un mercado en el cual las firmas internacionales exigen normas NFPA como requisito básico de contratación.

Por otro lado, hay dos ejes de trabajo para el mercado de bodegaje en materia tecnológica. El primero obedece a la adaptación de los nuevos proyectos para que sean operables por grandes firmas y así cortar la tendencia de éstas a radicarse sobre centros propios. El segundo, más bien representa una oportunidad muy clara de inversión de cara al área metropolitana, a partir de depósitos urbanos que sirvan como conector entre el centro logístico XXL y el punto de entrega, que oscilan entre 3.000 y 5.000 m2, ubicados dentro de la ciudad reutilizando superficies que hoy pueden estar sin uso.

Los desafíos y ventanas de negocio que se abren en la industria de las bodegas en Chile, en esa línea, son diversos, pero completamente necesarios para acoplarse y aprovechar el aumento y consolidación del e-commerce.


Gustavo Valenzuela, 

director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

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