Tasas de descuento de la industria inmobiliaria se estabilizan
El Área de Asesoría Financiera de Colliers International publicó su reporte trimestral sobre Tasas de Descuento de la Industria Inmobiliaria. En el documento, se detalla que durante el segundo trimestre del 2020 se registra una estabilización de las tasas de descuento inmobiliarias con respecto al primer trimestre de 2020.
"Esto se debe principalmente a ajustes a la baja en el riesgo sistemático, spreads de crédito, razones de endeudamiento de las empresas comparables y del EMBI en relación con el cierre del primer trimestre, y ajuste al alza de la prima por riesgo de mercado", afirma Bárbara Swinburn, Gerente del Área de Asesoría Financiera de Colliers International.
“Esto viene aparejado con una mejora que hemos apreciado en las principales bolsas de comercio internacional, lo que entendemos como la expectativa del mercado de una recuperación paulatina de la actividad mundial frente a los efectos derivados de la crisis sanitaria experimentada durante el último periodo”, explica la ejecutiva de Colliers International.
El reporte, que analiza el comportamiento de los mercado de multifamily, comercio, oficinas, industrial y desarrollo (construcción desde cero de cualquier tipo de proyecto inmobiliario), destaca que durante el segundo trimestre del año –período que ha concentrado el grueso de los efectos de la pandemia– el segmento inmobiliario que se ha visto más impactado es el comercial.
"La tasa de descuento –que, entre otras variables, incluye los premios por riesgo y costos de financiamiento– de los activos inmobiliarios comerciales, ha subido de 5,11% en marzo de este año a 5,61% en junio, mientras que las demás categorías han presentado bajas leves y otras incluso han presentado bajas considerables", explica Swinburn.
La explicación según la experta estaría directamente relacionada con la crisis sanitaria. “Es un rubro que ha tenido bastantes complicaciones para poder retomar operaciones bajo este escenario de pandemia, lo que afecta variables como pagos de arriendos y cobrabilidad", explica.
Por otra parte, el reporte destaca que las tasas de Multifamily e Industrial se siguen viendo fortalecidas en comparación al resto de las tasas inmobiliarias. “El segmento de Multifamily demuestra la resiliencia de la vivienda, lo que lo deja como un rubro defensivo en comparación con los demás”, afirman.
En cuanto a la reducción del castigo en los activos industriales, esto se debería a las nuevas dinámicas de consumo que se han potenciado durante la pandemia. “Para activos Industriales, la tasa de descuento disminuye de 6,5% a 6%. Su disminución es de las mayores dentro de los activos inmobiliarios, lo que atribuimos al creciente aumento en la demanda de bodegas para almacenamiento de productos, derivado del persistente aumento en el comercio online observado durante el último periodo”, detalla el reporte.
En cuanto al sector de oficinas, las tasas de descuento se mantuvieron estables. "A junio de 2020 la tasa de descuento de oficinas se ubicó en 5,47%, prácticamente sin variación en comparación con el trimestre anterior. En términos porcentuales, ésta sigue siendo una de las menos afectadas. En nuestra visión, las bajas tasas de vacancia que se registran en el mercado de oficinas han ayudado a contener el alza".
En términos generales, desde la consultora señalan que se ha apreciado una caída importante en el número de transacciones de venta de activos con renta, con respecto al primer trimestre. "En cuanto a monto, la caída es menor debido a dos transacciones muy grandes que se cerraron este semestre: Alsacia y Compra de Edificios de Patio. Claramente, hoy existe una oportunidad para los inversionistas debido a la diferencia de cap rates y BCU", detallan.
