​Aumentan retornos exigidos a los activos inmobiliarios

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A1De acuerdo a un estudio de mercado realizado por el Área de Asesoría Financiera de Colliers International, el estallido social y la crisis sanitaria producto de Covid-19 aumentó las rentabilidades anuales que esperan los inversionistas para adquirir activos inmobiliarios en el país.

"La tasa de retorno es la principal referencia que utilizan los agentes del mercado para evaluar una inversión, donde se considera el retorno exigido por los inversionistas y la tasa a la cual financian sus proyectos", explica Bárbara Swinburn, Gerente del Área de Asesoría Financiera de Colliers International. “En nuestro análisis observamos que no todos los activos inmobiliarios han sido impactados de la misma manera. Desarrollo Inmobiliario fue lo más afectado, pasando de una tasa de descuento de 5,4% a fines de septiembre de 2019 a una de 8,2% al cierre de marzo de 2020, lo que se debe a que estos activos enfrentan un mayor nivel de incertidumbre desde que comienza su ejecución, hasta que se perciben ingresos", enfatiza la ejecutiva de Colliers International.

En segundo lugar se encuentra el mercado de Multifamily, que pasó de 4,06% a 5,05. “A pesar del aumento, debemos destacar que la tasa de descuento de los Multifamily sigue siendo la más baja entre todos los tipos de activos de la industria, lo que coincide con nuestra visión de que representan un buen refugio para inversionistas, considerando que están más afectos a variables demográficas que al entorno económico".

De cerca, le sigue el aumento de 94 puntos base de la tasa de interés exigida a activos industriales, hasta 6,50%. Para la compañía de servicios inmobiliarios esto es "razonable, considerando que son propiedades con un carácter más específico, lo que dificulta su recolocación". Eso sí, describen "un alza en la demanda de bodegas para almacenamiento de productos, derivado del aumento del comercio online".

Los activos comerciales, en tanto, aumentaron sus tasas de descuento en menor medida, desde 4,54% a 5,11%. La explicación aquí está en "las complicaciones que tuvo el comercio para ejercer su actividad, por las restricciones derivadas del Covid-19".

El impacto en bienes raíces con fines comerciales se apreciará de distintas maneras, señalan desde el Área de Asesoría Financiera de la consultora. "Por un lado, ha existido un incremento en el comercio online y por otro, el comercio de supermercados y tiendas para el hogar han seguido operando con relativa normalidad en la coyuntura actual".

Finalmente, las tasas de descuento de las oficinas han sido las menos afectadas, ya que solo pasaron de 5,12% a 5,53. "Las bajas tasas de vacancia que se registran en el mercado de oficinas (en torno al 5%), han ayudado a contener el alza en términos relativos", explica el estudio. No obstante, advierte que "hoy en día hay una discusión abierta de si los efectos del Covid-19, y su impulso al teletrabajo, serán de carácter permanente o transitorio".

Entre las razones que más han impactado el retorno exigido al patrimonio, la razón del endeudamiento de las empresas comparables de cada sub-industria inmobiliaria es la más significativa. Ésta aumentó en promedio 73% durante el primer trimestre de 2020. "La razón de esta abrupta alza se debe a la sobre reacción del mercado para enfrentar las crisis macroeconómicas. El market cap de las empresas comparables disminuyó fuertemente en el período en cuestión", explica Bárbara Swinburn.

Al mismo tiempo, se registró un aumento de 25 puntos base en la prima por riesgo el segundo trimestre de 2019, hasta 5,75% y lo mismo ocurrió el cuarto trimestre de ese año, hasta 6%. Lo anterior repercute en "un aumento en las tasas del retorno al patrimonio exigidas por los accionistas, lo que en parte explica el aumento del costo promedio ponderado de las diferentes sub-industrias", enfatiza el análisis de Colliers International.

Finalmente, el estudio compara las tasas libres de riesgo de EE.UU. a 10 y 20 años que se encuentran en valores históricamente bajos -con caídas de 196 y 168 puntos base, respectivamente, en el primer trimestre de 2020- y el riesgo país de Chile medido en el Emerging Markets Bond Index de JP Morgan saltando 237 puntos base en su peak y estabilizándose en un aumento de 150 puntos a fines de marzo de 2020.

"A pesar de que las tasas estén en valores históricamente bajos, el aumento del spread de riesgo en los diferentes países emergentes, en relación a su deuda soberana, de cierta manera neutralizan el efecto de baja de tasa que pudiese impactar en el retorno exigido al patrimonio", concluyen desde el Área de Asesoría Financiera de Colliers International.

europapress