Precios de venta de departamentos registran el mayor aumento desde el segundo trimestre de 2016

Un notorio aumento en el precio de venta de los departamentos en el Gran Santiago dio a conocer el último Informe Trimestral de Viviendas Usadas para la Región Metropolitana -elaborado por el área de Research de Mercado Libre con datos de Portalinmobiliario.com-, que muestra las cifras del cuarto trimestre del 2018.

Este incremento no se veía desde el segundo trimestre de 2016, período aún marcado principalmente por el efecto de la reforma tributaria. La aplicación del IVA a la compra-venta de propiedades, y su consecuente impacto en los precios finales, generó previo a su implementación un aumento importante en la demanda por comprar viviendas.

El informe evidencia, al cierre del 2018, un claro despertar en el dinamismo del sector inmobiliario capitalino, específicamente en departamentos. El año recién concluido culminó con un incremento de 4,0% en los valores de las viviendas, versus el 1,8% reportado al terminar el 2017. Además, muestra que el incremento en los precios -medido en UF por metro cuadrado- fue mayor en departamentos (4,5%) que en casas (3,7%).

“Vemos que el 2018 cerró con un escenario de crecimiento en el interés por comprar viviendas, evidenciado en un incremento del 21% de las solicitudes de información por viviendas publicadas en nuestro sitio, sumado a una moderación en la cantidad de oferta disponible y menor incorporación de nuevos proyectos inmobiliarios lo que podría estar detrás de estos aumentos de precios”, dijo Nicolás Izquierdo, Head of Research para Mercado Libre.

José Miguel Simian, Director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, comparte el análisis y señala que “el ciclo inmobiliario retoma algo de fuerza en el 4to Trimestre y presiona al alza los precios de departamentos, no así en casas, en la Región Metropolitana. Esto coincide también con una cierta recuperación de la actividad, medida con el Imacec hasta noviembre. Con esto se reafirma una tendencia de precios de compra y arriendo de vivienda que, respecto de igual trimestre del año anterior, suben bastante más que los salarios. Estos han subido, luego de las correcciones hechas por el INE a su índice, 1,2% respecto del año anterior (con información hasta noviembre). Las viviendas siguen resultando muy caras de comprar para muchos hogares”.

Por otro lado, Simian destaca una evidente diferencia en la evolución de los precios de los departamentos en la RM versus otras ciudades del país. Tomando como referencia los datos de Mercado Libre, se tiene que desde 2010 hasta el 4to trimestre, los precios han subido un 100% en ocho años en la RM, versus un 80% en Valparaíso o incluso menos de un 40% en La Serena. Precios por m2 en ciudades como Antofagasta, Concepción o La Serena están más o menos estables desde hace casi 5 años, mientras que en la RM no dejan de subir. Lo mismo ocurre en Valparaíso, aunque en menor medida. ¿Qué hay detrás de esto? Para el economista, que “la demanda por vivir en estas ciudades sigue pujante, pero es probable que restricciones de oferta, especialmente por limitaciones a la constructibilidad y altura, están presionando al alza los precios”.

En términos de comunas, Maipú y Estación Central son las que muestran los mayores crecimientos en precios de departamentos en venta (+14 y +12% respectivamente) mientras que en casas, nuevamente aparece Maipú como la comuna con los mayores crecimientos (+7,8%) seguida de Quilicura y La Florida. “Vemos además un cuarto trimestre bastante más dinámico en términos de precios para los departamentos del sector oriente (sector que experimentó las mayores alzas trimestrales), donde resaltan las diferencias de precios con otros sectores mostrando valores un 40% superiores al sector centro que es el que le sigue en precios” señaló Izquierdo.

Respecto a los arriendos, las importantes diferencias en los precios por metro cuadrado entre departamentos del sector oriente y otros sectores no se dan en este mercado. “Este año se caracterizó por ser el año en el que los valores por metro cuadrado del sector centro se equipararon con los del sector oriente”, señalaron desde Mercado Libre.

A nivel comunal, destaca la evolución de precios de departamentos en arriendo que experimentó la comuna de Estación Central, que tuvo un incremento anual en sus valores de un 10%, llegando a las 0,29 UF/m2, lo que equivale a los valores por metro cuadrado de comunas como Santiago, Providencia, Las Condes o Vitacura.

Mayores crecimientos de demanda

Durante el último trimestre de 2018, las comunas que más crecieron en demanda para comprar departamentos fueron La Florida, con un 23%, y Maipú, con un 21%. Esto hizo que ambas comunas crecieran en sus precios sobre el promedio del Gran Santiago, alcanzando Maipú el mayor incremento con un 14%. En el caso del arriendo, San Joaquín, Estación Central y San Miguel lideraron el ranking.

En el caso de la venta de casas, La Florida y Maipú también destacan dentro de las de mayor crecimiento de búsquedas, aunque relegadas en algunos lugares por Peñalolén y Padre Hurtado. Respecto al crecimiento de demanda por casas en arriendo, se observó un fuerte dinamismo concentrado en comunas Centro-Norte del Gran Santiago. Sin embargo, a pesar de estos incrementos en estas comunas, la composición de la demanda sigue fuertemente concentrada en algunas comunas, principalmente en el mercado de departamentos, donde sólo cuatro comunas -Las Condes, Santiago, Providencia y Ñuñoa- representan casi el 70% de la demanda.