​Apertura a bolsa de hasta un 15% de Mall Plaza: Las consideraciones de Renta4 para invertir

Con un Precio Objetivo a diciembre 2018 de $1.620 por acción, un inversionista que entra a $1.400 por acción, obtendría una rentabilidad esperada de un 15,7%, según el análisis de apertura a bolsa de Mall Plaza S.A. realizado por la corredora Renta4. El 100% de las acciones a colocar en el proceso que se llevará a cabo a contar del lunes 23 de julio son secundarias. A $1.400 por acción, en el remate se recaudaría entre US$416 a US$624 millones, dependiendo de si se coloca el 10% o 15% de las acciones de la compañía.

Fortalezas y Oportunidades

-Plaza S.A. es un holding que opera actualmente 21 centros comerciales, 17 en Chile (1.364.000 m2), 3 en Perú (200.000 m2 y 1 en Colombia (40.000 m2) bajo la marca Mallplaza.

-Cuenta con 3.700 locales y un flujo de 271 millones de visitantes al año. El factor de ocupación de sus malls alcanza a un 96%, ubicándose por sobre el factor de ocupación de la competencia (Parque Arauco) que a marzo 2018 fue de 92,4%. A la vez, el EBITDA de Mallplaza se ubica en 79%, también por sobre Parque Arauco, que al 1T18 se encuentra en 70,8%.

-A marzo 2018, el 88% de los ingresos corresponde a ingresos por arriendos con un promedio de 7 años en los contratos, los que están indexados a la inflación en cada uno de los países en que opera y el otro 12% son otros ingresos.

-De los ingresos por arriendo, el 94% son ingresos fijos, mientras sólo el 6% son ingresos variables.

El complemento con entretenimiento y patios de comidas, le permiten aumentar el tráfico de clientes, convirtiéndose en un paseo de compras (concepto de “Plaza”).

Debilidades y Amenazas

-Riesgo asociado a ciclos económicos: frente a un ajuste de la economía, los consumidores podrían postergar sus decisiones de consumo.

-Así como en cualquier otra actividad comercial, modificaciones en el marco jurídico podrían afectar los flujos de la compañía. Por ejemplo: leyes ambientales, laborales, tributarias, inversión, competencia, etc.

-Llegada de Amazon podría hacer caer el flujo de visitantes a los malls y por lo tanto, en el mediano plazo, caer el precio de los arriendos de locales.

Valorización y Conclusión

Mediante valorización por múltiplos VE/EBITDA de 17,43 veces y Bolsa/Libro de 1,75 veces, similares a los múltiplos históricos de Parauco, Renta4 llega a un Precio Objetivo a Dic 2018 de $1.620 por acción, al que aplica un castigo por IPO de 10% más liquidez de 3,5% debido al bajo porcentaje de la propiedad que se coloca en bolsa, por lo que llega a un Precio Sugerido de Compra en la apertura de $1.400 por acción.

Para la estimación de EBITDA y Utilidad 2018, Renta4 considera el aporte en Chile de Mallplaza Los Dominicos, que aportó una superficie de 92.000 m2 y se inauguró en septiembre de 2017, además el aporte de Mallplaza Arica con 34.000 m2, cuya apertura fue en abril 2018; en Perú, el aporte de Mallplaza Arequipa con 45.000 m2 que se inauguró en agosto 2017 y el aporte en Colombia de Mallplaza Manizales con 40.000 m2 cuya apertura estimada es a fines de 2018. No incluye Mallplaza Barranquilla con 54.000 m2 que se abrirá en 2019.

Recomienda suscribir acciones de Mallplaza hasta un Precio Máximo de Entrada de $1.400 por acción. A este precio, estima que a través de la colocación de 196.000.000 acciones (10% de las acciones de la compañía), la colocación alcanzaría a un monto de US$416 millones, mientras que si se colocan 294.000.000 acciones (15% de la compañía), la colocación recaudaría un monto de US$624 millones.

Dicho precio sugerido de entrada implica un descuento IPO de un 10,0% + descuento por liquidez de un 3,5% respecto al Precio Objetivo a Dic 2018 de $1.620 por acción y un up-side de un 15,7%.

De acuerdo al precio objetivo estimado por Renta4 de $1.620 por acción y con un tipo de cambio de $660 por dólar, la capitalización bursátil de la compañía bordea los US$5.000 millones.