Buenas expectativas, pero no alcanzan en el sector de la construcción de viviendas

Franco Parisi, Ph.D., y Mauricio Lizana, CEO Royal Real Estate

En Chile, el panorama económico está mejorando por el alto precio del cobre y por el cambio de gobierno. En efecto, el cambio de expectativas se basa en razones fundamentales y especulación; en el caso de los fundamentos tenemos el alto precio de cobre sustentado por el crecimiento de Estados Unidos, Europa y China, más el anuncio del mega plan de infraestructura del presidente estadounidense, Donald Trump, que permiten visualizar un alto precio del cobre en el corto y mediano plazo, con más inversiones en el sector. En los aspectos conductuales de los privados, vemos un mejor panorama dado el cambio de gobierno, el equipo económico y por efectos comparativos con una base baja de 2017.

Sin embargo, este gobierno enfrentará varios problemas, particularmente en el sector de la construcción de viviendas, intensivo en mano de obra. El sector de la construcción de infraestructura se verá muy dinamizado bajo la nueva administración, el anterior gobierno apuró el tranco en concesiones en estos últimos meses para adelantar parte de la tarea del actual régimen, que dará frutos este 2018 y en adelante.

En el caso de la construcción de viviendas tenemos varios cuellos de botella. El primero es el pago de IVA a la construcción para viviendas por debajo de 2.500 UF, lo que encarece el costo de la construcción. El segundo es el cambio en la normativa bancaria, que ahora financia solo hasta 80% del precio de la vivienda, lo que complica el acceso a crédito de sectores emergentes. El tercer cuello de botella es el tiempo de espera en la aprobación de proyectos y su incertidumbre por parte de las direcciones de obra de las municipalidades y cambios en los planos reguladores de los gobiernos locales.

Vamos por orden. La aplicación del IVA afecta toda la cadena de producción en la construcción. Por lo general, las empresas del área mantienen un pool de proyectos para diferentes mercados y submercados, donde la eliminación del IVA perjudica a toda la cadena de producción por medio de subsidios cruzados y rentabilidad del sector; sería interesante repensar esta medida ya que impacta en un incremento de 12% en el valor final de la propiedad, limitando la posibilidad de compra de sectores emergentes.

El cambio en el monto a financiar por parte de los bancos ha dificultado a las familias en su capacidad de ahorro y hace casi imposible que puedan obtener financiamiento para la compra de una vivienda. Los cambios de planes reguladores solo hacen que el precio de las propiedades aumente y que el efecto plusvalía solo pueda ser capitalizado por inversionistas y no por compradores finales de viviendas de clase media o media emergente, un fenómeno que se da en todas las grandes urbes de Chile.

Pero, ¿qué importa quién compra las viviendas? Pues mucho, como veremos. Si no pueden tener acceso a la vivienda propia, los sectores emergentes solo pueden arrendar. Los subsidios a la clase media para la compra de sus viviendas aumentan y con estos el déficit fiscal. La imposibilidad de acceder a la compra de viviendas aumenta el arriendo y los planes de subsidio al arriendo, es decir, que finalmente el Estado deberá meterse la mano al bolsillo, o mejor dicho meterle la mano al bolsillo de los contribuyentes que sí pagan y no reciben subsidios.

En conclusión, si no se aborda el problema del incremento en la compra de viviendas por parte inversionistas y no por consumidor final, que trae como consecuencia el alza en arrendadores y empuja la presión por gasto fiscal por la vía de mayores subsidios para la vivienda y para el arriendo.

Por lo tanto, el sueño de la casa propia —tan arraigado en la mente de los chilenos— es en estos momentos un sueño más difícil de alcanzar para las clases emergentes. Y la imposibilidad de alcanzar este hermoso y justo sueño se tornó en una pesadilla para el erario nacional que se traduce en más urgencia de recaudación.

Al parecer debemos repensar las regulaciones bancarias, los cambios en los planes de regulación, las decisiones poco claras en algunas direcciones de obra de las municipalidades y el tratamiento del IVA de la construcción.

En resumidas cuentas, queda la sensación de que la supuesta mayor recaudación finalmente es menor al mayor pago por subsidios a la vivienda y a los arriendos, haciendo casi inalcanzable el anhelado sueño de la casa propia para sectores emergentes que es corazón de toda sociedad.